莲都区人民政府，市政府直属各单位：

为进一步加强市区物业行业管理工作，规范物业服务行为，提高物业服务水平，根据国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》的有关规定，结合我市实际，经市政府同意，现就进一步加快市区物业服务业发展工作提出如下意见：

一、建立网络，切实加强物业行业管理

遵循“重心下移、属地为主”的原则，健全以属地街道为主的“市、区、街道、社区”四级物业管理网络。市政府成立市区物业管理工作协调小组，组长由分管城建工作的副市长担任，成员由市委宣传部、市建设局、市城管局、市公安局、市物价局、市工商局、市环保局、市财政局、市民政局、市人力社保局、市人防办、丽水开发区管委会、市消防支队、莲都区政府等单位负责人组成，采用联席会议的形式协调处理物业管理的重大事宜。

市建设局负责市区物业行业管理重大问题的调研及拟定相关政策。

莲都区政府、丽水开发区管委会分别负责市区、开发区范围内的物业管理工作，落实物业管理综合协调、管理的职责。

莲都区、丽水开发区建设分局负责协助街道、社区对业主大会的成立进行业务指导；对物业服务企业进行监管；牵头组织物业管理小区的综合考评；抓好前期物业招投标、物业管理用房落实和相关经费提取工作。

各街道办事处设立物业管理工作站，负责协调物业管理与社区建设之间的关系；建立小区联席会议制度；协助物业管理部门对物业管理进行指导、监督和考评。

各社区居民委员会设专（兼）职物管员，负责组织召开辖区内业主大会，组建业主委员会，监督、规范业主大会、业主委员会及业主开展正常的自治工作，及时协调物业管理中出现的问题及矛盾。

二、明确职责，努力营造良好发展环境

各职能部门应及时受理物业服务企业、相关单位、其他管理人和业主的报告、投诉和举报，形成齐抓共管的良好局面。

公安部门负责指导、支持业主委员会和物业服务企业落实各项治安管理措施；指导物业服务企业划分停车位及设置在物业服务区域内规范的交通标志标线；对物业服务区域内违规堆放易燃易爆物品，严重阻塞交通，阻碍消防通道，强行停放大型客车、货车、油罐车（化学品车）的，采取强制措施；依照《保安服务管理条例》依法对开展保安服务的物业服务企业进行监督管理。

消防部门负责对物业服务区域及物业服务企业开展日常消防工作的监督检查；督促物业服务企业对服务区域内的共用消防设施进行维护管理；按照国家和省有关规定处理消防安全违法行为。

城管部门负责物业服务区域内违反城市管理相对集中行政处罚权实施范围内的违法违规行为的行政处罚。

建设、物价、环保、工商、民政、人防、宣传等部门按照职责分工，共同做好物业行业管理的相关工作。

三、夯实基础，确保物业服务正常开展

（一）确保公有设施设备管理到位。

新建物业项目的供水、供电、供气设计必须满足“一户一表”要求，公用水、电可设小区公用帐户。建设单位在物业建成后，应当将分户门外配置的给排水、供电、燃气、通信、有线电视等设施设备及相关管线，按规定移交给相关单位进行维护管理。相关单位应当及时予以接收管理，相关费用直接向终端用户收取。委托物业服务企业负责维修养护、代收代付费用的，双方应当签定委托协议。

（二）确保管理用房配置到位。

新建物业项目应按照建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积7‰的比例配置物业管理用房，按商业和住宅物业用房分别配置。物业管理部门应参加新建项目方案会审，确定物业管理用房的位置和面积。规划部门在审查建设工程设计方案和办理建设工程规划许可证时，应分别载明商业和住宅物业管理用房的位置和面积。

（三）确保物业项目维修到位。

建设单位应严格履行房屋质量保修责任，按规定交纳保修金。保修金在保修期满后经物业管理部门在小区公示后再给予退还。新建物业项目首次交存物业专项维修资金由建设单位在房屋竣工验收前一次性交存，物业交付时再向业主收取，确保专项维修资金归集到位。

（四）试行前期物业管理招投标和物业承接验收制度。

试行建设单位通过规范的招投标方式选聘前期物业服务企业，在设定招标条件时应符合《丽水市区物业服务收费管理实施办法》相关规定。普通住宅前期物业服务收费超过政府指导价上限标准的，超出部分由开发商承担。试行物业承接验收制度，项目综合验收完成后，建设单位应及时将相关资料移交物业服务企业。

四、积极扶持，促进物业服务行业持续发展

（一）健全物业行业管理政策措施。

制定《丽水市区物业专项维修资金管理办法》，规范专项物业维修资金管理和使用，切实提高维修资金的使用效率；按照“分等定级、质价相符”的原则确定《丽水市区物业服务等级和收费标准》，健全完善市场调价机制；制定《前期物业管理招投标工作规程》，规范住宅小区物业服务招投标行为；适时修订《丽水市物业管理办法》，以更好地满足物业管理发展的需要。

（二） 建立物业服务补助机制。

1.实行主城区开放式物管小区及物业用房租赁补助政策（补助时限暂定五年）。一是对开放式小区物业服务的企业进行补助，按照小区建筑面积计算，补助标准为0.5元/m2•年，每年考核合格后发放，具体考核补助办法另行制定。二是加大推进老小区的改造工作力度，并在改造后积极推行物业服务。对改造后无物业管理用房的开放式物管小区，实行管理用房租费补贴，补贴标准为：小区建筑面积1万平方米—3万平方米的，补贴租费1000元/月；大于3万平方米小于5万平方米的，补贴租费1500元/月；大于5万平方米的，补贴租费2000元/月。三是对开放式物管小区的基础设施维护，参照社区、城中村的标准，每年从城市配套费中另行安排200万元进行维护或委托企业维护。

2.实行税、费贴补政策。合理确定税基，减免相关税收，并通过考核对物业服务企业征收的营业税地方所得部分实行财政贴补；免除物业管理小区垃圾处置费。

3.建立前期物业服务启动资金。为确保物业服务的正常实施，新建项目建设单位需按不低于5元/平方米的标准承担前期物业服务启动资金，用于管理用房装修及配置相关设备设施，该资金属于小区全体业主所有。

（三）给予劳动用工支持。

物业服务企业招用下岗失业“4050”人员，签订劳动合同一年以上，并按规定交纳社会保险，经人力社保部门认定，按规定给予公益性岗位补贴和社会保险补贴。

物业服务企业录用见习期满的高校毕业生而为其补缴的见习期间养老保险费用（不含个人缴费部分），经人力社保部门认定，按规定给予补贴。

（四）积极开展“创优评先”活动。

开展优秀物业服务企业评选活动，评选具体办法由市建设局、莲都区建设分局以及丽水经济开发区建设分局制定。对获“市级物业管理示范项目”、“省级物业管理示范项目”、“国家级物业管理示范项目”称号的企业和被评为优秀物业服务的企业，由市政府给予一定的奖励。获“省级物业管理示范项目”、“国家级物业管理示范项目”称号的企业，三年内参加市区物业项目招投标时给予适当加分。

（五）鼓励物业服务节能减排。

鼓励物业服务企业以前期顾问等方式提前介入房地产项目的开发建设，从建筑设计、施工以及建筑材料、设施设备的选择上提出合理化建议。

（六）规范与物业服务相关的收费。

住宅小区相关共有设施设备应经相关专业单位、建设单位共同验收合格后，移交相关专业单位管理。共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气与民用同价。供水、供电、供气、供热等专业单位应向物业服务区域内实际使用的个人、单位等最终用户收取费用。职业技能培训费、特种设备定期检测费等其他与物业服务相关的费用收取及标准应按规定严格执行。

五、强化监管，不断规范物业企业服务行为

（一）建立物业服务监督考核体系。

物业管理部门应建立物业服务监督考核体系，会同相关部门和街道按照物业管理有关法律法规和物业服务合同内容进行考核，通过监督考核，加强行业监管，促进物业服务向专业化、品牌化发展。

（二）做好备案管理工作。

开展保安服务的物业服务企业应严格按照《保安服务管理条例》的要求，向公安机关进行备案，且不得在物业管理区域以外提供保安服务。

（三）建立物业服务企业诚信评价体系。

强化企业诚信管理，建立企业诚信档案，定期向社会公布。对诚信档案中不良记录较多的企业，责令整改，取消项目投标资格；性质严重的，坚决清退出物业服务行业。

（四）提升从业人员综合素质。

物业管理部门应加强行业从业人员队伍建设，人力社保部门可定期免费开展物业行业从业人员资格培训、继续教育，提高从业人员综合素质。

（五）提高业主自治能力。

物业管理部门应加大物业管理相关法规宣传力度，通过办理培训班和社区法制宣传等方式，提高业主的法律意识和参与意识。街道办事处、社区居委会应积极组织召开小区业主大会，组建业主委员会，充分发挥业主自治作用。业主委员会应积极协调业主和企业、业主和业主之间的纠纷，参与对企业服务质量的监管，努力创造和谐的居住环境。

本意见自2012年10月1日起施行。

丽水市人民政府办公室

2012年9月12日

附件

丽政办发〔2012〕130号.ceb