各县（市、区）人民政府，市政府直属各单位：

《丽水市区物业专项维修资金管理办法》已经市政府第20次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

丽水市人民政府

2013年7月26日

（此件公开发布）

丽水市区物业专项维修资金管理办法

第一章  总则

第一条  为加强物业专项维修资金的管理，保障物业共用部位、共用设施设备正常使用，维护物业专项维修资金所有者的合法权益，根据《住宅专项维修资金管理办法》和《浙江省物业专项维修资金管理办法》等有关规定，结合丽水市区实际，制订本办法。

第二条  丽水市区物业专项维修资金的交存、使用和监督管理适用本办法。

本办法所称的物业专项维修资金（以下简称专项维修资金），是指由业主交存的专项用于建筑物内共用部位（以下简称共用部位）、建筑区划内共用设施设备（以下简称共用设施设备）保修期满后的维修、更新和改造的资金。

第三条  专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则。

第四条  丽水市住房和建设行政主管部门（以下简称物业主管部门）会同财政等部门负责市区专项维修资金交存、使用、管理的指导和监督。

莲都区建设分局、开发区建设分局（以下简称物业管理部门）会同财政等部门按照职责分工，具体负责各自管理区域内的专项维修资金交存、使用、管理的指导和监督，并指定机构负责专项维修资金的日常管理。

第二章  交存

第五条  下列物业的业主应当按照本办法的规定交存物业专项维修资金：

（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；

（二）住宅小区内的非住宅物业或者住宅小区外与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业。

第六条  新建物业首期专项维修资金，由业主按照所拥有物业的建筑面积交存。交存的标准为：普通物业的专项维修资金按房屋建筑安装工程每平方米建筑面积平均造价的5%；别墅、排屋、小高层以上房屋及有电梯的物业专项维修资金按建筑安装工程每平方米建筑面积平均造价的7%。物业主管部门会同市财政等部门可以按规定标准适时调整专项维修资金交存标准，调整方案须报市人民政府批准并公布。

第七条  新建物业首期专项维修资金由建设单位代收代交。建设单位应当在办理房屋竣工验收之前，按照物业总建筑面积和本办法第六条等规定交存专项维修资金，待物业交付时向业主收取。建设单位应当向购房人说明，并将该内容约定为购房合同条款。对于房价中已经包含专项维修资金的，建设单位不得再向购房人另行收取。未售出物业的专项维修资金由建设单位交存。

第八条  专项维修资金应当按照有关规定在商业银行开立专户，以物业管理区域为单位设立总账，按幢建账，以每独立户号设立分户账，核算到户，记载分户专项维修资金的交存、使用、结存等情况。未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房号设分户账。

第九条  收取专项维修资金，物业管理部门应当出具浙江省财政厅统一监制的专用票据。

第十条  业主大会未成立的、业主大会决定委托政府代为管理的或者业主大会未明确业主自主管理的，专项维修资金由物业管理部门代为统一管理。

第十一条  专项维修资金实行业主自主管理的，应当召开业主大会，经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意后，由业主大会授权业主委员会负责专项维修资金的日常管理。

业主委员会应持下列材料到所在地物业管理部门办理专项维修资金移交、备案手续，并接受物业管理部门监督：

（一）业主自主管理专项维修资金书面报告；

（二）业主大会自主管理专项维修资金的决议；

（三）专项维修资金划转后的账目管理单位；

（四）专项维修资金使用、续筹办法及应急支取预案；

（五）专项维修资金账目管理制度；

（六）专项维修资金有关的其他材料。

物业管理部门收到上述材料并审核通过后通知专户管理银行在30日内将该专项维修资金本息划转至业主委员会在专户管理银行开立的专项维修资金专户，并将收支账目等有关资料移交业主委员会。

第十二条  业主分户账面专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。

成立业主大会，续交方案由业主大会决定。

未成立业主大会的，续交的具体管理办法由物业主管部门会同财政部门制定。

第三章  使用

第十三条  专项维修资金属于业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，不得挪作他用。

第十四条  专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

第十五条  物业共用部位、共用设施设备保修期届满后的维修、更新和改造费用，按照下列规定分摊：

（一）涉及整个物业区域的共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，由全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊，在该区域全体业主专项维修资金账户中列支；

（二）涉及单幢或部分物业的共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，由该幢或该部分物业的全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊，在其相关业主的专项维修资金账户中列支。

专项维修资金不足支付维修费用的，不足部分按照物业建筑面积由相关业主按比例分摊。

第十六条  下列费用不得从专项维修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的物业共有部分、共有设施设备维修、更新和改造费用；

（二）依法应当由相关专业单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的修复费用；

（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的维修养护费用；

（五）法律法规和规章以及国家、省有关规定中明确由有关单位和个人承担的费用。

第十七条  专项维修资金实行代管的，使用专项维修资金按照下列规定办理：

（一）物业服务企业根据维修、更新和改造项目的实际，提出《专项维修资金使用方案》（以下简称《使用方案》），《使用方案》应当包括维修、更新和改造的项目、费用预算、列支范围、实施单位等内容；未实施物业管理的，《使用方案》由相关业主提出；

（二）《使用方案》报业主委员会或社区居民委员会审核；

（三）业主委员会或社区居民委员会将《使用方案》向专项维修资金列支范围内的业主公示7日，《使用方案》经列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；

（四）物业服务企业持专项维修资金使用申请表、《使用方案》、施工合同等材料，向所在地物业管理部门申请列支。未实施物业管理或未成立业主委员会的，由社区居民委员会持相关资料向所在地物业管理部门申请列支；

（五）物业管理部门应当在收到申请材料后进行审核。符合规定的，予以核准，并通知专户管理银行按照核准使用额度的70%划转至申请单位。不符合规定的，出具不予列支通知书；

（六）维修工程竣工后，由业主委员会或社区居民委员会，或者其委托的专门机构对工程决算和工程项目进行验收，并将审核后的工程质量验收合格证明和工程量清单或决算书向专项维修资金列支范围内的业主公示7日；

（七）物业服务企业或者相关业主持下列材料向物业管理部门申请办理工程结算：

1．工程量清单或决算书；

2．工程质量验收合格证明及业主委员会或业主代表、社区居民委员会的反馈意见；

3．维修费用分摊明细；

4．维修、更新和改造工程的费用票据；

5．其他相关材料。

（八）物业管理部门核实所有材料后，拨付应付费用的剩余款项；

（九）专项维修资金实际使用与申报方案不符的，需重新征得相关业主同意。

实行业主自主管理的，其物业维修资金的使用方案和使用程序，由业主委员会参照前款代管的使用程序，经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意后，由业主委员会组织实施，并报物业管理部门备案。

第十八条  共用设施设备的添置，视同共用设施设备的改造，经物业管理区域内专有部分面积占相关总建筑物面积2/3以上且专有部分人数占相关总人数2/3以上的业主表决通过或者签字同意，可申请使用专项维修资金，具体申请程序参照本办法第十七条。

实行物业管理的区域，经专有部分面积占相关建筑物总面积2/3以上且专有部分人数占相关总人数2/3以上的业主表决通过或者签字同意，可授权业主委员会在一定额度内和一定情形下直接申请使用物业维修资金，具体额度和情形由业主大会表决，表决的结果应载入管理规约，报物业管理部门备案。

第十九条  应当按首期交存的专项维修资金总额的5%设立应急备用金，用于涉及房屋安全、停水、停电、电梯停运等紧急情况下的维修和更新。

发生前款规定的紧急情况，需要立即对共用部位、共用设施设备进行维修和更新的，由物业服务企业或者相关业主提出建议，经业主委员会或者社区居民委员会证明核实，可直接拨付维修资金。维修和更新项目内容的合理性需经特种设备监督管理、消防等相关部门书面确认。物业服务企业或者相关业主未及时进行维修和更新的，物业管理部门可以组织代修，维修费用从相关业主专项维修资金分户账中列支。

第二十条  维修、更新和改造项目可以由业主委员会或者社区居民委员会直接委托维修单位实施，但有下列情形之一的，需采取招标的方式择优确定维修单位：

（一）单项维修工程费用超过10万元的；

（二）业主大会决定实行招标的。

维修、更新和改造项目有下列情形之一的，需委托工程造价咨询单位进行项目审价：

（一）单项维修工程费用超过5万元的；

（二）业主大会决定进行项目审价的。

工程招标、监理和审价费用等工程相关费用计入维修、更新和改造成本，申请人需在申请时提供相应合同或协议。

第二十一条  业主委员会、社区居民委员会及其成员，不得参与承接本物业管理区域内，使用专项维修资金进行维修、改造、更新项目的相关业务。

第四章  监督管理

第二十二条  下列资金应当转入专项维修资金：

（一）专项维修资金规定的存储净利息；

（二）利用专项维修资金购买国债的增值净收益；

（三）利用物业共用部位、共用设施设备所得收益，但业主大会另有决定的除外；

（四）共用设施设备报废后回收的残值；

（五）业主委员会或者业主自愿筹集交存的款项；

（六）其他按规定转入的资金。

第二十三条  专项维修资金中当年交存或者使用的部分按同期银行活期存款利率计息；其余部分按不低于一年期同期银行定期存款利率计息。专项维修资金存款利息实行一年一结，定期计入业主分户账内。

第二十四条  专户管理银行应当每季度向物业管理部门或者实行自主管理的业主委员会发送专项维修资金银行存款对账单。

物业管理部门或者业主委员会核对后向业主公布下列情况，并接受业主监督：

（一）专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；

（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；

（三）业主分户账中维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；

（四）其他有关专项维修资金使用和管理情况。

业主对公布情况有异议的，可以向物业管理部门或者实行自主管理的业主委员会要求复核。物业管理部门或者实行自主管理的业主委员会应当及时将复核情况告知相关业主。

第二十五条  专项维修资金应当建立查询制度，接受业主对其分户账中专项维修资金使用、增值收益和结存金额的查询。

第二十六条  在保证专项维修资金安全和正常支付的前提下，可以按照国家有关规定将专项维修资金用于购买一级市场国债或者转定期存款，确保资金的保值增值。利用专项维修资金购买的国债应当持有到期。

除本办法规定的使用范围外，不得将专项维修资金出借，不得将专项维修资金用于投资房地产、股票、期货，或者从事其它经营性活动，不得利用专项维修资金为单位和个人提供任何形式的担保。

第二十七条  物业转让时，业主应当向受让人说明专项维修资金交存和结余情况，该物业分户账中结余的专项维修资金随物业所有权同时转移。

第二十八条  因征收、自然灾害或其他原因致使物业灭失的,业主可持相关凭证，申请退回专项维修资金结余金额。并按照以下规定返还：

（一）物业分户账中个人名下结余的专项维修资金返还业主。

（二）经济适用房售房单位交存的专项维修资金结余金额返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库，作为廉租住房补贴资金来源。

第二十九条  专项维修资金的管理费用,在专项维修资金的增值收益中列支，并与专项维修资金分账核算。

专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行国家和省财政部门有关规定，并依法接受财政、审计部门监督。

第三十条  违反相关规定挪用专项维修资金的，由物业主管部门会同财政部门追回挪用的专项维修资金，并依据《住宅专项维修资金管理办法》和《浙江省物业专项维修资金管理办法》等有关规定，对相关单位和个人依法追究责任。

财政部门、物业管理部门、维修资金管理机构及其工作人员有违反《住宅专项维修资金管理办法》和《浙江省物业专项维修资金管理办法》等有关规定，由相关行政机关按照管理权限对负有责任的主管人员和直接责任人员给予行政或者纪律处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五章  附则

第三十一条  用于销售的新建独立非住宅物业专项维修资金交存、使用和管理，参照本办法及相关规定执行。

公有住房物业专项维修资金交存、使用和管理，参照《住宅专项维修资金管理办法》等规定执行。

第三十二条  本办法所称住宅共用部位，是指根据法律法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位。包括共同使用的公共门厅、楼梯间、电梯间、管道井、设备间、过道、值班保安室、公共停车位、房屋承重结构、户外墙面、屋面和道路、场地、绿地等部位。

本办法所称共用设施设备，是指根据法律法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，包括共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱（房）、电梯、楼道照明设施、小区道路照明设施、安全防范智能系统、避雷装置、单元防盗门、文化体育设施和区域围护等设施设备。

第三十三条  本办法自2013年9月1日起实施。

附件

59丽政发.ceb