为进一步加强丽水市物业管理立法工作，现将《丽水市物业管理规定（草案）》予以公布，向各个单位和广大市民征求意见和建议。征集时间为2018.05.14——2018.05.24。 

　　地  址：丽水市花园路1号市行政中心6楼，丽水市法制办立法处 

　　邮  编：323000 

　　联系人：詹佰鹏，2098395 

　　丽水市人民政府法制办公室 

　　2018年05月14日 

《丽水市物业管理规定（草案)》

第一章  总则

第一条 【立法目的、宗旨和依据】为规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，保障物业的合理使用，营造安全、舒适、文明、和谐的工作和生活环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《浙江省物业管理条例》等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本规定。

第二条 【适用范围】本市行政区域内的物业管理、使用及其监督管理活动适用本规定。

本规定所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业、自行管理等形式，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内环境卫生和秩序的活动。

第三条 【物业管理的基本原则】物业管理应当遵循业主自治、专业服务、社区治理、政府监管相结合的原则。

第四条 【物业管理的目标】市、县（市、区）人民政府应当将物业服务纳入本地区现代服务业发展规划、社区建设和社区治理体系，建立和完善专业化、社会化、市场化的物业管理机制，加大对老旧小区物业管理扶持力度，提高本地区物业管理与社区治理水平。

第五条 【部门职责分工】市、县（市、区）住房和城乡建设行政主管部门（以下简称市物业主管部门）分别负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。

公安部门负责物业管理区域内的治安管理、指导物业服务企业、业主委员会或社区划分停车位及行车路线，明确停放要求；对物业管理区域内扰乱治安、阻塞交通等行为进行管理、处罚。

消防部门负责物业管理区域内的消防管理工作，定期对物业管理区域内消防设施和消防工作进行检查和指导，对物业管理区域内占用消防通道、破坏消防设施等行为进行管理、处罚。

城市综合执法部门根据授权负责查处物业管理区域内有关市政公用、园林绿化、市容环境卫生、违法建设等违法行为；负责查处物业管理区域内经营性固定设备超标排放噪声的行为；负责物业管理区域内动物饲养的管理。

市场监管部门负责物业管理区域内符合《中华人民共和国特种设备安全法》、《特种设备安全监察条例》及《特种设备目录》规定范围的电梯、机械式停车设备、锅炉等的安全监察工作。

生态环境部门负责依法查处物业管理区域内因工业企业生产引发的噪声、废气超标等环境违法行为。

财政部门负责制定有关物业管理的财政扶持政策，支持物业服务行业人才培养、标准化和信息化建设。

其他行政管理部门，按照各自职责，做好物业管理相关工作。

第六条 【物业管理联席会议制度】市、县（市、区）人民政府应当建立由县（市、区）物业管理部门、街道办事处、乡（镇）人民政府及相关部门和单位参加的物业管理联席会议制度，协调解决辖区内物业管理的重大问题。

第七条 【行业自律组织】物业服务企业可以依法成立行业自律组织。行业自律组织应当在所属辖区物业主管部门的指导和监督下，规范行业经营行为，维护会员合法权益，督促物业服务企业依法诚信经营，促进行业健康发展，调解行业内部争议。

市物业主管部门负责指导物业服务行业自律组织制定区域性物业服务行业规范及评价标准。

第八条 【物业管理信息平台】市物业主管部门应当建立统一的物业管理信息平台，与不动产管理部门实现物业管理信息和不动产登记信息的实时共享。

县（市、区）物业主管部门负责监督检查辖区内物业管理信息制作、传递、公开等工作。

建设单位、业主大会、业主委员会、物业服务企业等物业管理各方应当按照本规定，利用物业管理信息平台将前期物业管理企业选聘、业主大会、物业服务、信用档案、物业专项维修资金、物业安全管理等物业管理信息依法予以公开，并对信息的及时性、完整性和准确性负责。

市物业主管部门应当制定物业管理信息平台的信用档案管理办法，并对信用档案进行审核，对符合条件的业主、物业服务企业及其法定代表人，可以纳入公共信用平台。

第九条 【绿色、智慧物业管理】倡导绿色物业管理和智慧物业管理，鼓励在物业管理活动中采用新技术、新方法，推动物业管理区域内节能、节水、垃圾处理、环境绿化、污染防治等资源节约和环境保护，运用信息化手段，提高物业管理效率和业主参与物业管理积极性，促进物业管理的集约化、信息化、低碳化。

第十条【第三方专业服务机构】鼓励法律、会计、评估、工程咨询等专业机构参与物业管理区域内的业主大会召开、业主委员会选举、物业服务企业选聘、评估、审计等物业管理事务。

市、县（市、区）各主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政府可以通过政府购买服务的形式，选聘相关专业机构为物业管理提供咨询、培训等服务。

第二章  业主、业主大会和业主委员会

第十一条【业主】依法登记取得或者根据《中华人民共和国物权法》第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。

基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。

第十二条 【物业管理区域的划分】建设单位应当在取得建设工程规划许可证之日起三十日内，向项目所在县（市、区）物业主管部门提供建设项目规划设计方案、总平面图和建设工程规划许可证及附件附图。县（市、区）物业主管部门应当在收到相关材料之日起十个工作日内核定物业管理区域并书面告知建设单位。

建设单位在房屋销售时，应当将有关主管部门核定的物业管理区域范围向物业买受人明示。

第十三条【物业管理区域的调整】具备下列条件之一的，业主委员会可以向所在县（市、区）物业主管部门提出调整物业管理区域的要求：

　　（一）经自然分割或者习惯形成的两个及以上相对独立区域，能明确分清共用配套设施设备管理维护责任，并经各区域中专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意划分为多个物业管理区域的；

　　（二）两个及以上独立物业管理区域经各区域中专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，合并为一个物业管理区域的。

要求调整物业管理区域的，业主委员会应当提交物业管理区域划分方案、物业管理用房划分方案、设施设备维护管理责任划分方案、调整后物业管理区域管理方案和业主大会决议等材料。所在县（市、区）物业主管部门应当在收到相关材料之日起二十个工作日内，会同当地街道办事处、乡（镇）人民政府作出是否调整物业管理区域的决定。物业管理区域的调整决定，应当征求社区居（村）民委员会的意见。

第十四条【业主大会筹备组的成立】符合《浙江省物业管理条例》规定的业主大会成立条件的，物业所在地的街道办事处、乡（镇）人民政府应当指导业主成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议，物业主管部门应当对筹备工作进行业务指导。

建设单位或五名以上业主联名可以向物业所在地的街道办事处、乡（镇）人民政府申请成立业主大会筹备组。物业所在地的街道办事处、乡（镇）人民政府应在收到申请之日起符合业主大会成立条件的六十日内指导业主成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议。

第十五条【业主大会筹备组的组成】筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡（镇）人民政府或者社区居民委员会的代表组成，人数应当为七人以上单数。筹备组组长由街道办事处、乡（镇）人民政府代表担任。

业主代表由街道办事处、乡（镇）人民政府组织业主推荐产生，业主代表人数不低于筹备组总人数的百分之五十。

街道办事处、乡（镇）人民政府应当自筹备组成立之日起三日内将筹备组成员名单和工作职责在物业管理区域内显著位置予以书面公告，公告期不得少于七日。业主对筹备组成员有异议的，应在公告期内向物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府提出，物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府应当记录并作出答复。

第十六条【筹备组成员的资格】筹备组成员应当符合下列条件：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）本人或者其近亲属未在同一物业管理区域提供物业服务的企业任职；

（三）不存在严重不良信用记录或者故意犯罪记录；

（四）不存在索取、非法收受建设单位、物业服务企业的利益或者报酬的行为。

筹备组中的业主代表还应当在近三年内不存在拖欠物业服务费、物业专项维修资金或者公共水电分摊费用的行为；

筹备组业主代表成为业主委员会委员候选人的，应当停止筹备组中的工作，由物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府另行组织业主推荐产生新的业主代表。

第十七条【筹备工作】 筹备组应当自成立之日起九十日内召开首次业主大会会议，并完成以下筹备事项：

(一)确定并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；

(二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

(三)草拟管理规约、业主大会议事规则；

(四)依法确定首次业主大会会议表决规则;

(五)制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单;

(六)制定业主委员会选举办法;

（七）制定首次业主大会会议费用预算方案；

（八）决定筹备组的解散事宜；

(九)完成组织召开首次业主大会会议的其他准备工作。

建设单位和前期物业服务企业应当协助业主大会筹备组做好相关工作。

筹备组应当在本条第一款内容确定后，及时将上述内容在物业管理区域内显著位置书面公告，征求全体业主的意见，公告期不得少于 七日。业主对公告内容有异议的，应当在公告期满前向筹备组提出，筹备组应当记录并作出答复。

第十八条【筹备经费】首次业主大会筹备经费由建设单位承担。建设单位应在物业竣工验收前一次性将筹备经费存入物业所在地的街道办事处、乡（镇）人民政府指定的银行账户。

筹备经费应坚持节俭、合理使用的原则，具体标准由物业主管部门制定，按总建筑面积每平方米不少于零点五元缴纳，一个物业管理区域最低不少于一万元。

筹备组应当制定筹备经费开支预算方案报街道办事处、乡（镇）人民政府。筹备组应当在首次业主大会会议上向全体业主公布筹备经费的使用情况、结余情况，接受全体业主的监督。筹备经费的结余部分应当根据业主大会的决定用于物业管理。

第十九条【业主权利的行使】一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使业主权利；物业管理区域内尚未出售和已出售但尚未交付使用的物业由建设单位行使业主权利。业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其监护人行使业主权利。

第二十条【首次业主大会内容】首次业主大会会议，应当表决通过管理规约、业主大会议事规则、选举业主委员会委员和候补委员。

划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

业主委员会应当将业主大会上述决定事项书面告知建设单位。建设单位销售该物业管理区域内的物业，应当在销售合同中注明业主大会的决定事项。

第二十一条【业主大会的组织召开】业主大会会议按照《浙江省物业管理条例》的规定召开。

业主委员会不履行召开业主大会职责的，业主可以请求物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府责令业主委员会限期召开；逾期仍不召开的，由物业所在地的社区居民委员会在街道办事处、乡（镇）人民政府的指导和监督下组织业主召开。

第二十二条【参会业主的确定】业主大会按照下列方式确认参加会议的业主：

（一）业主到会并在会议签到表上确认；

（二）业主在表决票上或者表决票发放表上确认；

（三）业主大会议事规则以及法律、法规规定的其他方式。

业主可以书面委托代理人出席业主大会会议。物业服务企业工作人员不得以业主代理人身份出席。业主委员会要求物业服务企业列席会议的，物业服务企业的负责人或者其书面委托的代理人应当列席会议。

第二十三条【业主大会会议形式】在保障业主知情权和表决权等权益的前提下，业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或其他形式。

业主大会、业主委员会会议可以采用现代化信息技术方式召开。

第二十四条【业主代表大会】业主大会依法通过的议事规则产生业主代表，并明确授权事项的，可以成立业主代表大会。业主代表大会可以根据授权履行业主大会的职责。

业主代表大会由业主推选的业主代表和未推选业主代表的业主组成。业主代表根据业主的授权事项行使业主权利。业主代表的投票权数按其所代表的业主的投票权数计算。

业主撤销对所推选的业主代表授权的，应当书面通知业主委员会。

第二十五条【业主委员会委员的资格】业主委员会委员应当是本物业管理区域内符合国务院《物业管理条例》规定条件的业主，有下列行为之一的，不得担任业主委员会委员：

（一）违则收受物业服务企业或利害关系业主财物或者其他不正当利益的；

（二）本人或者其近亲属在受聘物业服务企业工作的；

（三）本人或者其近亲属向受聘物业服务企业销售商品或者提供服务，或者从受聘物业服务企业承揽业务的；

（四）近三年内存在拖欠物业服务费、物业专项维修资金或者公共水电分摊费用的行为；

（五）其他违反法律、法规、业主大会议事规则和管理规约的行为。

第二十六条【业主委员会委员工作补贴】有条件的物业管理区域，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意或者根据业主大会议事规则决定，可以给予业主委员会委员一定的津贴，也可以决定聘请业主委员会专职工作人员。

第二十七条【业主委员会】业主委员会由业主大会会议选举产生，由五人以上单数组成，具体人数由业主大会议事规则确定，每届任期三至五年，连选可连任。业主委员会设主任一名，副主任若干名。

业主委员会委员具有同等表决权。

第二十八条【业主委员会候补委员】业主委员会可以设立候补委员。候补委员人数不超过业主委员会正式委员人数的百分之五十。候补委员可以与正式委员同时由业主大会选举产生，其选举产生规则、任职资格、禁止行为和职务终止等应当与正式委员相同，与正式委员一并备案。

业主委员会因委员辞职等原因缺额且缺额人数不超过正式委员总人数的百分之五十的，可以从候补委员中按照得票数的多少自动递补，并向物业所在地的街道办事处、乡（镇）人民政府变更备案，同时在物业管理区域内公告。业主委员会委员缺额人数超过正式委员总人数的百分之五十的，业主委员会应在三十日内召开业主大会，重新选举产生业主委员会。

候补委员递补规则等具体内容应当在业主大会议事规则中予以明确。

第二十九条 【增补业主委员会委员】分期开发的物业可以在分期开发期间成立业主委员会。新进物业的业主入住后，应当按新进业主占物业管理区域内全体业主的比例增补业主委员会委员。增补的候选人应从新进物业的业主中产生。

第三十条【业主委员会备案】业主委员会应当根据《浙江省物业管理条例》的规定备案。

业主委员会应当持备案证明向金融机构申请开立账户。属于业主共有的资金和经营性收益，不得以任何个人的名义进行存储和管理。

第三十一条【业主委员会职责】业主委员会履行下列职责：

（一）执行业主大会的决定和决议；

（二）召集业主大会会议，定期书面向业主大会报告业主委员会行使职权的情况并在物业管理区域向全体业主公布，接受业主质询；

（三）在业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业后，代表业主与该物业服务企业签订物业服务合同；

（四）在业主大会决定共用部位、共用设备设施的经营方式和业主共有收益的使用方式后，代表业主大会监督、管理经营和使用等具体事项；

（五）组织和监督物业专项维修资金的筹集和使用及共有设备设施的管理；

（六）督促业主、非业主使用人遵守管理规约、交纳物业服务费和其他相关费用，调解物业管理区域内因物业使用、维护和管理产生的矛盾纠纷；

（七）及时了解业主、非业主使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（八）配合街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会、公安机关等做好物业管理区域的社区建设、社会治安管理等工作；

（九）妥善保管业主大会会议相关资料；

（十）法律、法规或业主大会赋予的其他职责。

第三十二条【业主大会、业主委员会工作经费】业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。具体额度由业主大会筹备组或者业主委员会提出意见，并在业主大会会议上表决通过后执行。

业主委员会应当公布上一年度业主大会、业主委员会工作经费的使用情况，接受全体业主的监督。

第三十三条【业主委员会工作档案】业主委员会应当建立工作档案，工作档案包括以下主要内容：

（一）业主大会、业主委员会的会议记录；

（二）业主大会、业主委员会的决定；

（三）业主及业主代表的名册；

（四）业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同；

（五）业主委员会选举及备案资料；

（六）业主共用部位、共用设备设施经营管理和收益资料；

（七）专项维修资金筹集及使用账目；

（八）业主大会、业主委员会筹备经费和工作经费收支账目；

（九）业主的意见和建议；

（十）其他应当保存的工作资料。

业主有权查阅业主委员会工作档案，业主委员会应当予以提供。业主委员会不予提供查阅的，街道办事处、乡（镇）人民政府可以责令业主委员会限期提供。

第三十四条【业主委员会委员资格终止】  有下列情况之一的，经业主委员会认定，委员资格终止：

（一）因物业转让、灭失等原因丧失业主资格的；

（二）因疾病或者其他原因不能正常履行职责的;

（三）以书面形式或其他形式明示向业主大会或者业主委员会提出辞职的;

（四）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

第三十五条【业主委员会委员的罢免】经百分之二十以上业主提议罢免业主委员会委员的，业主委员会应当在十五日内组织召开临时业主会议就罢免事项作出表决。

业主大会决定罢免业主委员会委员职务的，应当听取当事人的陈述、申辩，并记录归档。

业主委员会委员丧失资格或者被罢免的，业主委员会应在终止情形或罢免决定之日起七日内在物业显著位置向全体业主公告。业委会委员资格终止时间以公告时间为准。

第三十六条【业主委员会换届】业主委员会任期届满两个月前，应当书面报告物业所在地的街道办事处、乡（镇）人民政府，组织召开业主大会会议，进行换届选举，街道办事处、乡（镇）人民政府应派员指导。

业主委员会任期届满仍未换届改选的，由物业所在地的街道办事处、乡（镇）人民政府指导业主成立换届小组，由换届小组组织召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。换届小组的产生、组成等参照筹备组的规定。

自换届小组产生后，业主委员会不得就选聘、解聘物业服务企业等共同管理事项组织召开业主大会会议。

第三十七条【业主委员会资料的移交】新一届业主委员会或换届小组产生后，原业主委员会应当自任期届满或换届小组成立之日起起十日内，将其保管的财务凭证、工作档案、印章以及其他属于全体业主共有的财物、资料移交给新一届业主委员会或换届小组。

业主委员会委员资格在任期内终止的，应当在终止之日起三日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列资料和财物。

拒不移交的，业主委员会或换届小组可以请求物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府或者公安机关协助移交。

第三十八条【第三方审计】根据业主大会的决定、业主大会议事规则的规定或者过半数业主联名提议，业主委员会应聘请有资质的会计师事务所对业主委员会的财务状况进行审计。

业主委员会拒不聘请的，物业所在地的街道办事处、乡（镇）人民政府可以根据相关业主的申请，聘请有资质的会计师事务所进行审计，费用由全体业主承担。

第三章  前期物业管理

第三十九条【前期物业服务企业的选聘】建设单位应当在取得商品房预售许可证前选聘前期物业服务企业，对物业进行前期管理。

前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、合同解除和违约责任等事项作出约定。

住宅物业的建设单位应当通过招投标方式选聘物业服务企业。但符合下列条件之一的，经物业所在地县级物业主管部门同意，建设单位可以采取协议方式选聘物业服务企业：

（一）投标人少于三个的；

（二）物业管理区域的建筑面积少于四万平方米。

建设单位选聘物业服务企业进行前期物业管理的，应当签订前期物业服务合同，并及时向物业买受人公示选聘的程序，同时报物业主管部门备案。物业主管部门负责对前期物业服务企业的选聘进行监督与指导。

第四十条【临时管理规约】建设单位制定的临时管理规约中应当载明物业管理区域内共用部位及共用设施设备的详细清单，并作为物业买卖合同的附件。

第四十一条【前期物业服务合同的继续履行】

前期物业服务合同约定的期限届满，但业主大会未选聘物业服务企业的，前期物业服务企业继续提供物业服务，且业主大会或业主委员会未明确拒绝服务的，双方参照原合同继续履行，但任何一方都可随时终止合同。

第四十二条【物业的承接查验】物业服务企业承接物业前，应当与建设单位按照合同约定共同对物业管理区域内的物业共用部位、共用设施设备及相关场地进行检查和验收，并可以邀请物业所在地的县（市、区）物业主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政府或者专业机构人员参加。

建设单位应当与物业服务企业签订物业承接查验协议，对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及时限、双方权利义务、违约责任等事项作出约定。

物业承接查验的费用，由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定，没有约定或者约定不明的，由建设单位承担。

第四十三条【承接查验前相关资料的移交】建设单位应当在现场查验二十日前，按《浙江省物业管理条例》的规定向物业服务企业移交资料，同时报送物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府和物业主管部门。

前期物业服务企业应当作好资料保管工作。前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当接收的资料移交给业主委员会。

第四十四条【物业管理用房】物业管理用房依法属于全体业主共同所有。未经业主大会同意，不得改变其用途。

建设单位应当按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积千分之七的比例配置物业管理用房；但物业管理区域内的物业均为非住宅的，物业管理用房的配置比例为物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的千分之三。城乡规划主管部门批准为商业或办公用途的地下部分建筑面积，按上述比例配置物业管理用房。物业管理用房最少提取面积不得少于二十平方米。

物业管理用房的配置，应当遵循合理布局，有利于小区管理的原则。

因依法调整规划，物业竣工验收后的实测地上建筑面积超过建设工程规划许可证载明的地上建筑面积的，建设单位应当对超过部分按照本条第一款规定的比例补充配置物业管理用房；确实无法补充配置的，应当按照该物业管理区域内的物业平均销售价格支付不足部分的相应价款，列入专项维修资金或者按照业主大会的决定用于物业管理的其他需要。

第四章  物业管理服务

第四十五条【物业服务企业的调整】物业管理区域调整将导致两个以上物业服务企业同时服务一个物业管理区域时，业主大会应当在调整方案中确定一家物业服务企业为调整后的物业管理区域提供服务，确定的物业服务企业可以是原提供服务的企业，也可以另行选聘。

第四十六条【物业服务企业的选择】除业主大会同意采取协议选聘方式的情形外，住宅物业应当采用招投标方式选聘物业服务企业，是否采取公开招投标方式，由业主大会会议决定。

倡导通过政府公开招投标平台选聘物业服务企业。

第四十七条【物业服务企业提供服务的责任】业主委员会应当依据法律、法规的规定与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务，并遵守下列规定：

（一）符合国家、省和本市规定的技术标准、规范；

（二）及时向业主、非业主使用人告知安全合理使用物业的注意事项；

（三）定期听取业主的意见和建议，改进和完善服务；

（四）协助公安机关做好物业管理区域内的安全防范工作；

（五）接受社区居民委员会监督指导，配合做好社区管理相关工作。

物业服务企业在物业服务合同签订之日起十五日内应当将合同报物业所在县（市、区）物业主管部门备案。

第四十八条【物业服务企业的信息公示义务】物业服务企业应当及时将下列信息在物业管理区域内显著位置公布：

（一）物业服务企业的营业执照、项目负责人的基本情况、联系方式、物业服务投诉电话；

（二）物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等；

（三）电梯、消防、监控等专项设施设备的维修保养合同、维修保养单位的资质、联系方式和应急处置方案等；

（四）房屋装饰装修和使用过程中的结构变动等安全事项；

（五）业主交纳物业服务费用、公共水电费用分摊情况，由物业服务企业负责的物业专项维修资金、物业共用部位和共用设施设备经营收益的使用情况；

（六）其他应当公布的信息。

前款第五项规定的内容，应当每年至少公布一次。

业主对公布内容有异议的，物业服务企业应当及时予以书面答复。

第四十九条【物业服务合同届满前的事项】物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会或业主代表大会决定续聘或者另行选聘物业服务企业，并书面告知物业主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政府和社区居民委员会。

除被继续选聘情形外，物业服务企业应当自物业服务合同终止之日起十日内，向业主委员会办理下列事项：

（一）对预收的物业服务费和其他公共物业经费按实结算；

（二）移交全部业主和物业档案资料；

（三）移交物业管理用房、业主共用的其他房屋、场地、设施设备和其他财物；

（四）实行酬金制的，应当移交管理期内的全部财务资料；

（五）其他需要交接的事项。

新物业服务合同生效后，业主委员会应当将交接材料全部移交给新物业服务企业。

物业服务企业、业主委员会拒绝办理移交手续的，街道办事处、乡（镇）人民政府和社区居民委员会可以请求公安机关协助移交。

第五十条 【物业的应急管理】物业服务企业退出物业项目时，如业主大会仍未选聘新物业服务企业的，物业所在街道办事处、乡（镇）人民政府应当自行或委托社区居民委员会进行应急管理。

应急管理包括基本保洁、保安等服务，最长不超过六个月，相关费用由业主承担。各相关职能部门及供水、供电、供气等专业单位应当予以配合。

应急管理超过六个月，业主大会仍未决定选聘新物业服务企业的，物业管理区域所在街道办事处、乡（镇）人民政府可以指定物业服务企业或专业单位提供应急管理范围内的准物业服务，相关费用由业主承担。

第五十一条【第三方评估】业主大会可以委托或在物业服务合同中约定由专业第三方评估机构对物业服务企业履约情况和服务质量进行评估，评估结论可以作为调整物业服务合同内容的依据。 

第五十二条【自治管理模式】经专有部分面积占建筑物总面积过半数且人数占总人数过半数的业主同意并提出申请，物业管理区域可以在街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会的监督指导下由业主自行管理。实行自行管理的，业主委员会应当将执行机构、管理方案、收费标准和管理期限等内容提交业主大会会议表决。

业主采用雇佣方式聘请自然人进行服务的，应当为其支付依法属于业主责任的意外伤害等保障费用。电梯、消防、技防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备管理，应当委托专业机构进行维护和养护。

业主大会可以委托具有资质的专业机构对管理费用、物业专项维修资金、物业经营性收益等进行财务管理和财务审计。管理账目应当按财务年度向业主公布。

第五十三条【物业服务的延伸】物业服务企业可以根据业主的委托依法提供物业服务合同约定以外的服务项目和其他延伸服务，服务费用由双方协商确定。

第五十四条【物业服务收费的原则】物业服务收费应当遵循合理、公开、费用与服务水平相适应的原则，由业主委员会根据业主大会的决定与物业服务企业在物业服务合同中约定。

物业服务企业实行物业服务酬金制收费方式的，应当在每年三月底前在物业管理区域内的醒目位置公布管理区域内上一年度的物业管理各项资金的收支情况；实行包干制收费方式的，应当公布物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况。

业主对物业服务企业公布的物业经费收支情况有异议的，物业服务企业应当予以答复。业主委员会或者十名以上业主对物业服务企业公布的物业经费收支情况有异议的，物业服务企业应当作书面答复；业主委员会也可以委托审计单位进行审计，审计费用由全体业主承担。。

第五十五条【业主缴费的义务】业主应当依照物业服务合同的约定或管理规约的规定及时足额交纳物业服务费。低收入困难家庭业主依照物业服务合同的约定交纳物业服务费后，可以向当地人民政府申请物业服务费补贴，补贴的具体对象及标准由县（市、区）人民政府规定。

业主未依照物业服务合同约定交纳物业服务费的，物业服务企业有权催交，要求其限期交纳，业主逾期不交纳物业服务费的，物业服务企业可以依法向人民法院起诉；同时，可以按照个人信用信息管理有关规定申请录入个人信用信息档案。

业主违反物业服务合同约定，经书面催交，无正当理由逾期不交纳物业服务费的，业主委员会可以采用在本物业管理区域进行公示等方式协助物业服务企业进行催交。

业主转让或者出租物业时，应当将管理规约内容、物业服务费标准等事项告知受让人或者承租人。受让人应当在办理产权交易手续后三十日内，将物业产权转移情况、业主姓名、联系方式等告知物业服务企业和业主委员会。

第五十六条【物业费的承担主体及时点】业主应当遵守与建设单位签订的《商品房买卖合同》和《业主临时管理规约》，自建设单位交付物业之日的次月起按物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。

物业管理区域内尚未出售或者尚未交付给买受人的物业，其物业服务费用由建设单位按照该物业管理区域同类物业的标准全额交纳。

前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。

建设单位出售物业时，不得承诺或者约定减免物业服务费用。建设单位承诺或者约定减免的物业服务费用，由建设单位承担。

业主与非业主使用人约定由非业主使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与非业主使用人未约定的，由业主交纳。

物业产权交易时，买卖双方当事人应当对物业服务费结算有明确的约定。

第五十七条【物业服务企业诚信体系的建立和使用】市级物业主管部门应当建立完善物业服务企业诚信档案、信用等级评定和其他相关配套制度，并制定鼓励物业服务企业争先创优、信用升级的奖励、扶持办法。

第五十八条【纠纷调解机制】物业主管部门可以建立专业物业纠纷调解工作平台，引入多元化纠纷解决机制，积极化解业主或者非业主使用人与物业服务企业在物业管理活动中发生的矛盾和争议。

第五章  物业使用与维护

第五十九条【物业使用的基本原则】业主、非业主使用人在使用物业时应当遵守法律、法规和依法制定的管理规约，依照有利于使用安全、公平合理、团结互助、节约资源、不违背公序良俗的原则，正确处理用水、排水、通行、通风、采光、维修、环境保护等方面的相邻关系。

第六十条【物业使用的禁止行为】物业管理区域禁止下列损害公共利益的行为：

　  （一）违法改变房屋承重结构；

（二）违法搭建、改建建筑物、构筑物；违法挖掘房屋地下空间，擅自改变房屋外立面。

（三）损坏、擅自改建、占用物业共用部位、共用设施设备；

（四）损坏、擅自停用公共消防设施和器材，占用、堵塞、封闭消防通道、消防登高面等消防场地；

　　（五）擅自占用绿地、损毁树木、绿化设施；

　　（六）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，或者存放、铺设超负荷物品；

　　（七）超标排放有毒、有害物质；

（八）排放超过规定标准的噪声；

（九）擅自将雨、污水管混接；

（十）法律、法规禁止的其他行为。

对违反前述禁止规定的，物业服务企业应当及时劝阻、制止，对拒不改正的应及时报告有关行政管理部门和业主委员会；业主大会、业主委员会有权依照法律、法规及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。有关行政管理部门应当依法处置。业主、非业主使用人对违反本条规定的行为，有权投诉和举报，对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

第六十一条【共用部位停车位的管理】物业管理区域内的共用部位停车位，应当优先提供给本物业管理区域内的业主使用。在满足业主需求后，可以出租给物业管理区域外的单位、个人，租赁期限不得超过六个月，相关出租情况应当在物业管理区域进行公示。

业主大会成立前，物业管理区域内共用部位停车位的收费事项，根据前期物业服务合同约定执行；业主大会成立后，车辆在物业管理区域内行驶、停放、收费等管理制度由业主大会制定，业主大会决定对车辆停放收费的，应当确定收费标准。

第六十二条【共用部位收益】利用物业共用部位、共用设施设备进行出租、发布广告等经营活动所得收益归全体业主所有，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造等物业管理方面的其他需要。

前期物业管理期间，物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备的出租期限，不得超过前期物业服务期限；租金不得明显低于同类物业市场租赁价格。

业主委员会成立后，所得收益的管理和使用办法应当在管理规约或议事规则中予以明确。

物业经营性收益应单独列账，收支明细情况应每年至少公布一次。

第六十三条【物业保修金的提取】物业保修金按照物业建筑安装总造价百分之二的标准缴纳，物业建筑安装总造价应当以建设项目工程决算金额为准；在竣工验收时无法提供工程决算报告的，以建设主管部门颁发的建筑工程施工许可证中明确的合同造价作为预交物业保修金的基数，并根据工程决算报告结算最终金额。

第六十四条【物业保修金的管理和使用】物业保修金用于保修期内物业的维修。保修期内，物业保修金不足的，建设单位应当补足；保修期满后，物业保修金有余额的，应当返还建设单位。

物业保修金存储期限为八年。存储期间每年结息一次，当年交存、使用或者退还的部分按照同期银行活期存款利率计息，其余部分按照不低于一年期同期银行定期存款利率计息。

物业保修金实行统一交存、权属不变、专款专用、政府监管的原则。

在物业保修期内有下列情形之一，建设单位不履行保修、整改责任或者因歇业、破产等原因无法履行保修、整改责任的，费用在物业保修金中列支：

（一）经专业机构鉴定或者相关质量主管部门认定房屋建筑安装工程存在质量问题的；

（二）经城乡规划主管部门认定未按照批准的建设工程设计方案进行配套设施建设。

需要使用物业保修金的，由相关业主或者业主委员会提出申请，经保修金管理机构核实后按有关规定拨付，由业主委员会组织维修。

第六十五条【首期物业专项维修资金的交纳和续交】首期物业专项维修资金由建设单位代收代交。建设单位应当在房屋产权初始登记之前，按照物业总建筑面积及交存标准向维修资金管理机构统一交存。物业交付使用时建设单位按照专有部分建筑面积及同一交存标准向业主收取，其余部分的首期物业专项维修资金由建设单位承担。

经物业管理区域内专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上且人数占总人数三分之二以上的业主同意，可以采用业主自主管理物业专项维修资金的方式，由业主大会授权业主委员会按照管理规约的规定负责物业专项维修资金的日常管理。

物业专项维修资金本息余额不足首期交存额的百分之三十时，维修资金管理机构应当及时通知相应管理区域内的业主续交或者通知业主委员会组织续交。续交方式、金额等具体事项由该物业管理区域管理规约规定或者业主大会决定，但续筹资金不低于首期归集的专项维修资金。

业主自治管理专项维修资金的，由业主委员会组织续交。

第六十六条【专项维修资金的使用】  由维修资金管理机构负责专项维修资金管理的，物业服务企业或有利害关系的业主可以根据物业使用状况，提出共用部位、共用设施设备维修、更新和改造计划及专项维修资金使用方案，经业主物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意后，由业主委员会组织实施，并报维修资金管理机构备案，维修资金管理机构根据有关规定拨付维修资金。工程决算金额超出预算金额百分之二十以上或者一万元以上的，超出部分需按照使用程序重新申报。

业主自治管理专项维修资金的，由有利害关系的业主提出共有部分、共有设施设备维修、更新和改造计划及专项维修资金使用方案，并参照前款规定进行表决,使用方案通过后由业主委员会组织实施。

管理规约或业主大会决定对物业专项维修资金的使用另有规定，从其规定。

第六十七条【专项维修资金的应急使用】   在物业管理区域内，发生下列危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况时，可以不经过专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主表决同意，即可申请使用专项维修资金：

（一）电梯故障；

（二）消防设施故障；

（三）屋面、外墙渗漏；

（四）供排水、供气设施堵塞、爆裂；

（五）楼体外立面存在脱落危险；

（六）其他危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况。

在前款第（一）、（二）项规定情形下，业主委员会、物业服务企业、有利害关系的业主应当提供相关专业机构出具的书面意见；前款规定的其他情形，应当邀请街道、社区工作人员二人以上到场书面确认后，向市、县（市、区）专项维修资金管理机构提出申请。业主委员会、有利害关系的业主怠于申请的，由所在街道办事处、乡（镇）人民政府提出申请。

专项维修资金管理机构应当自收到应急维修资金使用书面申请之日起三个工作日内对维修项目和费用合理性完成审核并作出决定。

应急维修由业主委员会组织维修，应急维修工程竣工后，应当将使用维修资金总额及业主分摊情况在物业管理区域内显著位置公示。

第六十八条【物业共用部位改造】使用物业共用部位进行增设电梯等改造的，应当经本幢或本单元专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意，且有利害关系的业主未明确提出书面反对意见，施工前需报有关部门审批。

第六章  法律责任

第六十九条【法律责任一般原则】对违反本规定的行为，法律、行政法规和地方性法规已有法律责任规定的，从其规定。

第七十条【固定性经营设备超标排放噪声的责任】物业管理区域内的单位或个人使用固定性经营设备排放噪声，违反本法第六十条第一款第（八）项规定的，由城市综合执法局责令限期改正，逾期不改正的，处五千元以上五万元以下罚款。

第七十一条【违反前期物业服务选聘的责任】建设单位违反本法第三十九条规定的前期物业服务企业选聘程序的，由县（市、区）物业主管部门责令限期改正，逾期不改正或已无改正必要的，由县（市、区）物业主管部门处五千元以上五万元以下罚款。

第七十二条【拒不移交的责任】建设单位或者物业服务企业违反本规定第四十三条、第四十九条第二款的规定，拒绝移交相关资料、资产、档案的，由县（市、区）物业主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处五千元以上三万元以下罚款。

第七十三条【物业服务企业的责任】物业服务企业违反本规定第四十七条第三款规定，未按照规定办理物业服务合同备案的，由县（市、区）物业主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处五千以上三万元以下罚款。

第七十四条【违反信息公示的责任】物业服务企业违反本规定第四十八条第一款规定，未按照要求公布相关信息的，由物业主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处五千元以上五万元以下罚款。

第七章  附则

第七十五条【释义】本规定中所称“以上”、“以下”包含本数，“超过”不包含本数。

第七十六条【施行时间】本规定自   年  月  日起施行。

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