| 索引号 | 11332500002645419H/2013-31033 | 文号 | 丽发改价格〔2013〕185号 |
| 组配分类 | 部门规范性文件 | 发布机构 | 丽水市发展和改革委员会 |
| 成文日期 | 2013-05-31 | 有效性 | 有效 |
| 规范性文件统一编号: | ZJKC02-2013-0001 |
市区各物业管理企业：
为促进丽水市区物业服务行业健康稳定发展，切实规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据丽水市人民政府办公室《关于进一步加快市区物业服务业发展的若干意见》(丽政办发〔2012〕130号)等有关规定，我们重新修订了《丽水市区物业服务收费管理实施办法》，现印发给你们，请认真贯彻执行。
丽水市发展和改革委员会
丽水市住房和城乡建设局
2013年5月31日
丽水市区物业服务收费管理实施办法
第一条 为规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，促进物业服务行业的健康发展，根据价格管理和物业管理的有关规定，结合丽水市区实际，制定本办法。 第二条 本办法适用于本市市区范围内的物业服务收费管理。
第三条 本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，为业主提供房屋及配套设施设备和相关场地维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序等服务，向业主收取的费用。 第四条 提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业；鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈和价格歧视，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
第五条 市价格主管部门会同市物业主管部门负责本辖区内物业服务收费政策的制定、实施和监督管理工作。 第六条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务质量相适应的原则。 第七条 物业服务一般包括以下内容： （一）物业共用部位、共用设施设备的使用管理和维护保养；
（二）物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾的收集清理和化粪池清理；
（三）公共绿地、景观和花草树木的养护管理；
（四）车辆停放管理和秩序维护以及协助做好安全防范工作；
（五）物业装饰、装修中有关管理服务；
（六）物业维修、更新费用的帐目管理和物业档案资料管理；
（七）业主委托的其他公共性服务内容。
第八条 物业服务收费根据不同物业的性质和特点、物业服务的不同阶段，分别实行政府指导价和市场调节价。 普通住宅小区在业主委员会未成立之前的前期物业服务收费实行政府指导价。
别墅、排屋等非普通住宅小区和办公、商务楼宇等非住宅物业，以及业主委员会成立后的普通住宅小区物业服务收费实行市场调节价。鼓励有条件的老旧住宅小区推行业主自治管理、自主收费或社区化准物业管理模式。
第九条 普通住宅小区前期物业服务收费实行分等级定价。根据《丽水市区普通住宅小区物业服务等级标准及评分》（见附件）规定的各等级服务内容和标准确定相应的普通住宅小区前期物业服务收费等级；物业服务等级收费基准标准由市价格主管部门会同市物业主管部门按照按质论价、补偿成本和合理盈利的原则确定，定期向社会公布。
普通住宅小区的开发建设单位应当在销售物业之前，拟定前期物业服务方案，确定物业服务等级，在公布的相应物业服务收费等级的基准收费标准及浮动幅度内，根据住宅小区规模和物业服务成本，通过招标或与物业服务企业协议确定具体的收费标准，并在前期物业服务合同中明确。普通住宅物业服务超过政府指导价最高上限标准的所需费用在前期物业服务期间由开发建设单位承担。
前期物业服务合同签订后十五日内，由物业服务企业将物业服务等级、服务内容、服务成本及具体收费标准报市价格主管部门和物业主管部门备案确认。
第十条 前期物业服务合同期限已满，尚未成立业主委员会普通住宅小区需适当调整物业服务收费标准的，由物业服务企业参照普通住宅小区前期物业服务收费的有关规定，征得物业服务区域内半数以上业主同意后作出调整，并重新报市价格主管部门和物业主管部门备案确认后实施。
第十一条 物业服务企业在申报普通住宅小区前期物业服务收费备案确认时，应提交工商行政管理机关核发的《企业法人营业执照》、物业主管部门核发的《物业管理企业资质证书》、《物业服务合同》、物业服务收费备案确认表、住宅小区物业服务的具体实施方案及成本测算等资料。 第十二条 普通住宅小区物业服务成本构成包括以下部分： （一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； （二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； （三）物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用；
（四）办公费用； （五）物业服务企业的固定资产折旧； （六）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； （七）经业主大会同意的其他费用。
第十三条 实行市场调节价的物业服务收费，由业主或业主委员会与物业服务企业双方协商确定。并在物业服务合同中，明确物业服务内容、收费标准等事项，规范物业服务委托方和受托方的责权利关系和行为。 第十四条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。 第十五条 业主（或开发建设单位）、业主委员会与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。 包干制是指业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或承担的物业服务计费方式。 酬金制是指业主向物业服务企业预交物业服务费用，物业服务企业在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。 第十六条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。物业服务企业应当定期公布物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况。 第十七条 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金，属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。 物业管理的各项资金应当按规定建账立制，其收支情况应当定期公布，接受全体业主的监督。业主或业主大会对公布的物业服务资金的收支情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复。业主和业主委员会对公布的收支账目有异议的，可聘请有资质的中介机构进行审计。
第十八条 前期物业管理期间，共用电梯、增压水泵、中央空调等高能耗设施设备运行消耗的电费单独按实向业主分摊。具体分摊办法由业主或开发建设单位与物业服务企业协商确定，并在物业服务合同中约定。电梯的年检和维保费用，楼道、小区公共照明设施等运行、维护费用属正常的物业运行成本，不得向业主另行分摊。 第十九条 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过政府物业管理维护补贴、专项维修资金列支或通过保修金预支，不得计入物业服务成本或物业服务支出。 第二十条 物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受上述单位委托代收上述费用的，双方应当签订委托协议，物业服务企业可向委托方收取代办服务费，但不得向业主收取手续费等额外费用。住宅小区共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气与民用同价。 第二十一条 物业服务收费由物业服务企业按物业服务合同约定的期限向业主、使用人收取。未作约定的，预收期限不得超过12个月。 物业服务费自房屋统一交付使用次月起计收，未实行房屋统一交付的以购房者（业主）领取钥匙次月起计收。 第二十二条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额缴纳物业服务费。业主违反物业服务合同约定,逾期不缴纳物业服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳; 逾期仍不缴纳的，物业服务企业可以依法追缴。 业主与使用人约定由使用人缴纳物业服务费的,从其约定,业主负连带缴纳责任。 物业产权转移时,原业主或者使用人应当及时结清物业服务费或者物业服务资金；尚未结清的，新业主或者使用人应当督促其及时结清。 第二十三条 物业服务企业已接受委托实施物业服务并收取服务费的，其它部门和单位不得再向业主、使用人重复收取性质和内容相同的费用。 第二十四条 对住宅小区实施物业管理过程中涉及的车辆停放服务、装修装饰垃圾清运、代办服务和其他特约服务等收费，按政府价格主管部门有关规定执行，政府价格主管部门未作规定的，由委托双方协商确定。 第二十五条 物业服务企业应当严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。为确保普通住宅小区前期物业服务内容和要求完整实施，实行定期考评机制。具体由莲都区建设分局、开发区建设分局会同有关单位进行定期考评，并将考评结果报告市价格、物业主管部门。考评结果物业服务等级下降的，物业服务收费等级相应下调；按照四级服务等级考评分值在70分以下的，责令限期整改，在未达标之前不得收取物业服务费。
第二十六条 物业服务收费实行明码标价。物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置，将企业名称、收费对象、服务等级、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间以及收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、机动车停车收费标准、价格举报电话12358等有关情况进行公示。
第二十七条 违反本办法规定的价格违法行为，由政府价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》和《关于商品和服务实行明码标价的规定》等法律、法规、规章予以查处。 第二十八条 各县（市）可根据本办法结合当地实际制定物业服务收费管理实施细则，也可参照本办法执行。 第二十九条 本办法由市价格主管部门、市物业主管部门负责解释。
第三十条 本办法自2013年7月1日起执行。原丽水市发改委、建设局印发的《丽水市物业管理服务收费实施办法》（丽发改价管［2006］394号）同时废止。
附件：丽水市区普通住宅小区物业服务等级标准及评分。
附件1
丽水市区普通住宅物业服务等级标准及评分（一级服务）
项目 | 序号 | 服务内容及要求 | 规定 分值 | 评分细则 | 考评 得分 |
一 综合管理服务 15分 | 1 | 小区内设置管理处，办公场所整洁有序；配置电话、传真、电脑、打印机等现代化办公设施及办公用品。 | 2 | 未设置管理处扣2分； 未配置现代化办公设施和办公用品扣0.2分/项。 | |
2 | 管理处设主任1人，其他管理人员按5万平方米以上不少于4人配置，并且持有物业管理上岗证书；水电工等专业技术人员持有政府或有关部门颁发的有效资格证书；员工统一着装、佩戴标志，语言、行为规范，服务主动、热情。 | 3 | 未设管理处主任扣1分； 管理员每少一人扣0.3分； 未持证上岗0.2分/人； 未统一着装0.1分/人。 | ||
3 | 与委托方签订规范的物业服务合同，明确双方的权利义务关系。 | 1 | 未签订合同扣1分。 | ||
4 | 建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，并按有关规定和合同约定公布物业服务费用的收支情况，做到运作规范，账目清晰；建立档案管理制度，包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案（含业主或使用人装修档案）、物业租赁档案、日常管理档案等，各种基础资料、台帐、图册健全，装订整齐，保存完好；制定管理处内部管理制度和考核制度，并运用计算机进行管理（含业主档案、收费管理、设备管理等）。 | 3 | 未建立财务制度扣0.3分，未公布收支情况扣0.2分，账目不清晰扣0.1分； 未建立档案管理制度扣0.2分/项，各种资料不健全扣0.1分/项，保存不完整扣0.1分/项； 未建立内部管理制度扣0.2分； 未建立内部考核制度扣0.2分； 未运用计算机管理扣0.1分。 | ||
5 | 周一至周日在管理处进行接待业务，受理业主或使用人的咨询、费用交纳等，每天接待时间不少于14小时，对业主或使用人的投诉在24小时内答复或报有关部门处理；公开报修电话，24小时受理业主或使用人报修，急修30分钟内到现场处理，一般修理半天内完成,其它修理按约定时间完成。 | 2 | 未按规定接待业务扣0.2分； 未公开报修电话扣0.1分； 未按规定受理业务或完成报修扣0.1分/项。 | ||
6 | 采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通并征询意见，每年的沟通率不低于小区实际入住住户的80%。 | 1 | 未采取任何形式与业主沟通、沟通没有相关记录的不得分； 沟通率不达标的每少3%扣0.1分。 | ||
7 | 能提供水电维修等特约服务（有偿）和便民（无偿）服务。 | 1 | 不能提供的扣0.5分/项。 | ||
8 | 对违反小区公约（临时公约）或政府有关规定的行为进行劝阻或报有关部门处理。 | 1 | 未及时上报的扣0.1分/次。 | ||
9 | 小区主出入口设有小区平面示意图，主路口设有路标；各栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显的标志。 | 1 | 未设立扣0.1分/处。 | ||
项目 | 序号 | 服务内容及要求 | 规定 分值 | 评分细则 | 考评 得分 |
二 日常保洁25分 | 1 | 按每7000平方米保洁面积至少配备一人，穿戴环卫工作服作业。 | 4分 | 每少一人扣0.2 分； 未穿工作服扣0.1 分/人。 | |
2 | 道路、室外地面、绿地每日普扫不少于2次；楼内地面每日清扫不少于1次；明沟每周清扫不少于2次；13小时巡回保洁无杂物。 | 7分 | 有垃圾扣0.2分/处，最多扣5分；未达巡回保洁标准扣2分。 | ||
3 | 楼梯扶手、栏杆、窗台每周擦抹不少于3次；消防栓、指示牌、宣传栏、信报箱、凉亭、长椅等公共设施，公共门、窗等公共部位每周擦拭不少于1次，天花板每月除尘不少于1次，水景每日打捞漂浮杂物不少于1次，保持水体清洁，目视洁净。 | 4分 | 未按规定保洁每项扣0.2 分。 | ||
4 | 垃圾箱、垃圾桶封闭存放无满溢，每周冲洗不少于3次；垃圾箱、垃圾桶合理设置，每日清运不少于2次，每日擦拭1次；箱整体清洁、无满溢、无污迹，灭害措施完善。垃圾密封清运，无污水滴漏，车外无挂袋。 | 6分 | 垃圾箱、垃圾桶未达标扣0.2分/个，最多扣2分； 未及时清运扣0.2分/个，最多扣2分； 清运不符合要求扣0.2分/车。 | ||
5 | 定点收集装修垃圾，每3日清运1次。 | 2分 | 未及时清运扣0.2分/处，最多扣1分； 未设置定点收集扣1分。 | ||
6 | 实行保洁巡查制度，无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象。 | 2分 | 未建立保洁巡查制度的扣1分； 有乱堆、乱贴、乱画扣0.1分/处，最多扣1分。 | ||
三 秩序维护20分 | 1 | 主次出入口24小时值班看守；主出入口不少于2人，次出入口不少于1人，监控室、消控室24小时值班并不少于1人，巡逻人员每3万平方米建筑面积不少于1人。上岗时佩戴统一标志，穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐。 | 5分 | 主、次入口未24小时值班扣2分，主入口每少一人扣0.5分； 消控、监控室未24小时值班扣2分； 巡逻每少一人扣0.2分； 未穿工作服扣0.1分/人，精神面貌不佳扣0.1分/人。 | |
2 | 外来人员进入小区进行管理；对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。 | 5分 | 未对进出车辆、人员进行管理的扣2分； 出入口环境脏乱差的扣0.5分/个； 大型物件进出无记录的扣2分。 | ||
3 | 秩序维护员每2小时巡查1次有巡更记录。接到险情后5分钟内到达现场。 | 4分 | 未按制度巡查的扣3分； 未按时到现场扣1分。 | ||
4 | 设有监控中心，设备运行正常，24小时开通，有人驻守；小区有火警、警情应急预案；保证消防通道畅通。 | 4分 | 未设监控中心扣1分 监控损坏扣0.1分/个； 无火警、警情预案扣1分； 消防通道不畅通扣0.5分/处，最多扣2分。 | ||
5 | 地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶停放有规定路线。车库场地照明、消防器械配置齐全，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。 | 2分 | 每项每处不符合扣0.2分。 | ||
项目 | 序号 | 服务内容及要求 | 规定 分值 | 评分细则 | 考评 得分 |
四 绿化养护20分 | 1 | 绿化养护人员按每0.8万平方米绿地不少于1人配置。 | 3分 | 每少一人扣0.2分； 未穿工作服扣0.1分/人。 | |
2 | 草坪保持平整，草高不超过8cm，无杂草、无空秃、每年清除杂草6次以上次，杂草面积不大于5%。树木及时修剪每年不少于4次。修剪后绿地内枯枝、残枝及时清除。禁用除草剂除草。 | 5分 | 绿地未修剪有明显杂草或斑秃扣0.2分/ 处，最多扣2分； 树木未修剪扣0.2分/株，最多扣1分； 残枝未清除扣0.1分/ 处，最多扣1分。 使用除草剂除草扣1分。 | ||
3 | 绿地树木需按时浇灌，确保旱季一天两次浇水。 | 3分 | 未浇水造成枯死扣0.5分/处。 | ||
4 | 树木无枯树缺株现象。 | 3分 | 乔木死株缺少株扣0.2分/株，最多扣2分； 灌木死株缺少株扣0.1分/处，最多扣1分。 | ||
5 | 防治结合、及时灭治，主要病虫害发生低于5％。 | 3分 | 有较大面积虫害扣0.5分/处。 | ||
6 | 1年中有3次以上花卉布置，3季有花。 | 3分 | 未布置花卉扣1分/次。 | ||
四 设备、设施维护20分 | 1 | 水电工按每5万平方米建筑面积1人配置。 | 3分 | 每少一人扣0.2分； 未穿工作服扣0.1分/人。 | |
2 | 消防泵、消防栓、消防报警装置、应急灯等消防设施每月巡检1次，各种配件完好无缺可正常运行，需有巡查记录。 | 3分 | 不能正常使用扣0.2分/处，最多扣2分； 无巡查记录扣1分。 | ||
3 | 保持公共路灯、楼道灯、地下车库灯完好并建立台账，亮灯率在95%以上。 | 2分 | 未建台账扣1分； 亮灯率未达标扣1分。 | ||
4 | 及时对小区排水排污管道进行疏通，保障畅通，每年抽取化粪池一次，需有抽取记录。 | 3分 | 有污水满溢未处理扣0.4分/处，最多扣2分； 无抽取记录扣1分。 | ||
5 | 每月1次巡查围墙，发现损坏立即修复，保持围墙完好，需有巡查记录。 | 3分 | 有损坏未修复扣0.4分/处，最多扣2分； 无巡查记录扣1分。 | ||
6 | 每周1次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏立即修复，保持路面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损，需有巡查记录。 | 3分 | 有破损未修复扣0.2分/处，最多扣2分； 无巡查记录扣1分。 | ||
7 | 每日1次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等公共区域设施进行巡查，发现损坏立即组织修复，保持原有面貌，保证其安全使用，需有巡查记录。 | 3分 | 有破损未组织修复扣分0.2/处，最多扣2分； 无巡查记录扣1分。 | ||
合计 | 100 | ||||
备注：1、等级考评中，涉及房地产开发商未建设的硬件设施（主要指监控设施设备），在评定物业服务等级标准时，相应分值不作扣除。
2、等级评分分值达到90分及以上，符合该服务等级标准；等级评分分值在90分以下的，按下一等级重新考评，依次类推。
附件2
丽水市区普通住宅物业服务等级标准及评分（二级服务）
项目 | 序号 | 服务内容及要求 | 规定 分值 | 评分细则 | 考评 得分 |
一 综合管理服务 15分 | 1 | 小区内设置管理处，办公场所整洁有序；配置电话、打印机、电脑等一般办公设施及办公用品。 | 2 | 未设置管理处扣2分； 未配置一般办公设施和办公用品扣0.2分/项。 | |
2 | 管理处设主任1人，其他管理人员按5万平方米以上不少于3人配置，并且持有物业管理上岗证书；水电工等专业技术人员持有政府或有关部门颁发的有效资格证书；员工统一着装、佩戴标志，语言、行为规范，服务主动、热情。 | 3 | 未设管理处主任扣1分； 管理员每少一人扣0.3分； 未持证上岗0.2分/人； 未统一着装0.1分/人 | ||
3 | 与委托方签订规范的物业服务合同，明确双方的权利义务关系。 | 1 | 未签订合同扣1分。 | ||
4 | 建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，并按有关规定和合同约定公布物业服务费用的收支情况，做到运作规范，账目清晰；建立档案管理制度，包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案（含业主或使用人装修档案）、物业租赁档案、日常管理档案等，各种基础资料、台帐、图册健全，装订整齐，保存完好；制定管理处内部管理制度和考核制度，并运用计算机进行简单的日常办公管理。 | 3 | 未建立财务制度扣0.3分，未公布收支情况扣0.2分，账目不清晰扣0.1分； 未建立档案管理制度扣0.2分/项，各种资料不健全扣0.1分/项，保存不完整扣0.1分/项； 未建立内部管理制度扣0.2分； 未建立内部考核制度扣0.2分； 未运用计算机管理扣0.1分。 | ||
5 | 周一至周日在管理处进行接待业务，受理业主或使用人的咨询、费用交纳等，每天接待时间不少于12小时，对业主或使用人的投诉在24小时内答复或报有关部门处理；公开报修电话，16小时受理业主或使用人报修，急修60分钟内到现场处理，一般修理一天内完成,其它修理按约定时间完成。 | 2 | 未按规定接待业务扣0.2分； 未公开报修电话扣0.1分； 未按规定受理业务或完成报修扣0.1分/项。 | ||
6 | 采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通并征询意见，每年的沟通面不低于小区实际入住住户的60%。 | 1 | 未采取任何形式与业主沟通、沟通没有相关记录的不得分； 沟通率不达标的每少3%扣0.1分。 | ||
7 | 能提供水电维修等特约服务（有偿）和便民（无偿）服务。 | 1 | 不能提供的扣0.5分/项。 | ||
8 | 对违反小区公约（临时公约）或政府有关规定的行为进行劝阻或报有关部门处理。 | 1 | 未及时上报的扣0.1分/次。 | ||
9 | 小区主出入口设有小区平面示意图，主路口设有路标；各栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显的标志。 | 1 | 未设立扣0.1分/处。 | ||
项目 | 序号 | 服务内容及要求 | 规定 分值 | 评分细则 | 考评 得分 |
二 日常保洁25分 | 1 | 按每8000平方米保洁面积至少配备一人，穿戴环卫工作服作业。 | 4分 | 每少一人扣0.2 分； 未穿工作服扣0.1 分/人。 | |
2 | 道路地面、绿地每日普扫不少于2次；楼内地面每2日清扫不少于1次；明沟每周清扫不少于1次；12小时巡回保洁无杂物。 | 7分 | 有垃圾扣0.2分/处，最多扣4分； 未达巡回保洁标准扣3分。 | ||
3 | 楼梯扶手、栏杆、窗台每周擦抹不少于1次；消防栓、指示牌、宣传栏、信报箱、凉亭、长椅等公共设施，公共门、窗等公共部位每月擦拭不少于2次，天花板每2月除尘不少于1次；水景每3日打捞漂浮杂物不少于1次，保持水体清洁，目视洁净。 | 4分 | 未按规定保洁每项扣0.2 分。 | ||
4 | 垃圾箱、垃圾桶封闭存放无满溢，每周冲洗不少于1次；垃圾箱、垃圾桶合理设置，每日清运不少于2次，每3日擦拭1次；箱整体清洁、无满溢、无污迹，灭害措施完善；垃圾密封清运，无污水滴漏，车外无挂袋。 | 6分 | 垃圾箱、垃圾桶未达标扣0.2分/个，最多扣2分； 未及时清运扣0.2分/个，最多扣2分； 清运不符合要求扣0.2分/车。 | ||
5 | 定点收集装修垃圾，每5日清运1次。 | 2分 | 未及时清运扣0.2分/处，最多扣1分； 未设置定点收集扣1分。 | ||
6 | 实行保洁巡查制度，无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象。 | 2分 | 未建立保洁巡查制度的扣1分； 有乱堆、乱贴、乱画扣0.1分/处，最多扣1分。 | ||
三 秩序维护20分 | 1 | 主次出入口24小时值班看守；主出入口不少于2人，次出入口不少于1人，监控室、消控室24小时值班并不少于1人，巡逻人员每4万平方米建筑面积不少于1人；上岗时佩戴统一标志，穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐。 | 5分 | 主、次入口未24小时值班扣2分，主入口每少一人扣0.3分； 消控、监控室未24小时值班扣2分； 巡逻每少一人扣0.2分； 未穿工作服扣0.1分/人，精神面貌不佳扣0.1分/人。 | |
2 | 外来人员进入小区进行管理；对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。 | 5分 | 未对进出车辆、人员进行管理的扣1分； 出入口环境脏乱差的扣0.3分/个； 大型物件进出无记录的扣2分。 | ||
3 | 秩序维护员每3小时巡查1次有巡更记录。接到险情后10分钟内到达现场。 | 4分 | 未按制度巡查的扣3分； 未按时到现场扣1分。 | ||
4 | 设有监控中心，设备运行正常，24小时开通，有人驻守。小区有火警、警情应急预案。保证消防通道畅通。 | 4分 | 未设监控中心扣1.5分 监控损坏扣0.1分/个； 无火警、警情预案扣1分； 消防通道不畅通扣0.3分/处，最多扣1.5分。 | ||
5 | 地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶停放有规定路线。车库场地照明、消防器械配置齐全，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。 | 2分 | 每项每处不符合扣0.1分。 | ||
项目 | 序号 | 服务内容及要求 | 规定 分值 | 评分细则 | 考评 得分 |
四 绿化养护20分 | 1 | 绿化养护人员按每1.2万平方米绿地不少于1人配置。 | 3分 | 每少一人扣0.2分； 未穿工作服扣0.1分/人。 | |
2 | 草坪保持平整，草高不超过8cm，无杂草、无空秃、每年清除杂草4次以上次，杂草面积不大于10%。树木及时修剪每年不少于3次。修剪后绿地内枯枝、残枝及时清除。禁用除草剂除草。 | 6分 | 绿地未修剪有明显杂草或斑秃扣0.2分/处，最多扣2分； 树木未修剪扣0.1分/株，最多扣2分； 残枝未清除扣0.1分/ 处，最多扣1分。 使用除草剂除草的扣1分。 | ||
3 | 绿地树木需按时浇灌，确保旱季一天两次浇水。 | 4分 | 未浇水造成枯死扣0.3分/处。 | ||
4 | 树木无枯树缺株现象。 | 4分 | 乔木死株缺少株扣0.2分/株，最多扣2分； 灌木死株缺少株扣0.1分/处，最多扣2分。 | ||
5 | 防治结合、及时灭治，主要病虫害发生低于10％。 | 3分 | 有较大面积虫害扣0.3分/处。 | ||
五 设备、设施维护20分 | 1 | 水电工按每6万平方米建筑面积1人配置。 | 3分 | 每少一人扣0.2分； 未穿工作服扣0.1分/人。 | |
2 | 消防泵、消防栓、消防报警装置、应急灯等消防设施每2月巡检1次，各种配件完好无缺可正常运行，需有巡查记录。 | 3分 | 不能正常使用扣0.2分/处，最多扣1分； 无巡查记录扣2分。 | ||
3 | 保持公共路灯、楼道灯、地下车库灯完好并建立台账，亮灯率在90%以上。 | 2分 | 未建台账扣1分； 亮灯率未达标扣1分。 | ||
4 | 及时对小区排水排污管道进行疏通，保障畅通，每年抽取化粪池一次，需有抽取记录。 | 3分 | 有污水满溢未处理扣0.3分/处，最多扣1.5分； 无抽取记录扣1.5分。 | ||
5 | 每月1次巡查围墙，发现损坏立即修复，保持围墙完好，需有巡查记录。 | 3分 | 有损坏未修复扣0.3分/处，最多扣1.5分； 无巡查记录扣1.5分。 | ||
6 | 每半月1次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏立即修复，保持路面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损，需有巡查记录。 | 3分 | 有破损未修复扣0.2分/处，最多扣1分； 无巡查记录扣2分。 | ||
7 | 每周1次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等公共区域设施进行巡查，发现损坏立即组织修复，保持原有面貌，保证其安全使用，需有巡查记录。 | 3分 | 有破损未组织修复扣分0.2/处，最多扣1分； 无巡查记录扣2分。 | ||
合计 | 100 | ||||
附件3
丽水市区普通住宅物业服务等级标准及评分（三级服务）
项目 | 序号 | 服务内容及要求 | 规定 分值 | 评分细则 | 考评 得分 | |
一 综合管理服务 15分 | 1 | 小区内设置管理处，办公场所整洁有序；配置电话、电脑等简单办公设施及办公用品。 | 2 | 未设置管理处扣2分； 未配置简单办公设施和办公用品扣0.2分/项。 | ||
2 | 管理处设主任1人，其他管理人员按5万平方米以上不少于2人配置，并且持有物业管理上岗证书；水电工等专业技术人员持有政府或有关部门颁发的有效资格证书；员工佩戴标志，语言、行为规范，服务主动、热情。 | 3 | 未设管理处主任扣0.5分； 管理员每少一人扣0.3分； 未持证上岗0.2分/人； 未统一着装0.1分/人。 | |||
3 | 与委托方签订规范的物业服务合同，明确双方的权利义务关系。 | 1 | 未签订合同扣1分 | |||
4 | 建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，并按有关规定和合同约定公布物业服务费用的收支情况，做到运作规范，账目清晰；建立档案管理制度，各种基础资料、台帐、图册健全，装订整齐，保存完好；制定管理处内部管理制度和考核制度，并运用计算机进行简单管理。 | 3 | 未建立财务制度扣0.3分，未公布收支情况扣0.2分，账目不清晰扣0.1分； 未建立档案管理制度扣0.2分/项，各种资料不健全扣0.1分/项，保存不完整扣0.1分/项； 未建立内部管理制度扣0.2分； 未建立内部考核制度扣0.2分； 未运用计算机管理扣0.1分。 | |||
5 | 周一至周六在管理处进行接待业务，受理业主或使用人的咨询、费用交纳等，每天接待时间不少于10小时，对业主或使用人的投诉在2天内答复或报有关部门处理；公开报修电话，12小时受理业主或使用人报修，急修2小时内到现场处理，一般修理2天内完成,其它修理按约定时间完成。 | 2 | 未按规定接待业务扣0.2分； 未公开报修电话扣0.1分； 未按规定受理业务或完成报修扣0.1分/项。 | |||
6 | 采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通并征询意见，每年的沟通面不低于小区实际入住住户的40%。 | 1 | 未采取任何形式与业主沟通、沟通没有相关记录的不得分； 沟通率不达标的每少3%扣0.1分。 | |||
7 | 能提供水电维修等特约服务（有偿）和便民（无偿）服务。 | 1 | 不能提供的扣0.5分/项。 | |||
8 | 对违反小区公约（临时公约）或政府有关规定的行为进行劝阻或报有关部门处理。 | 1 | 未及时上报的扣0.1分/次。 | |||
9 | 小区主出入口设有小区平面示意图；各栋及单元（门）有明显的标志。 | 1 | 未设立扣0.1分/处。 | |||
项目 | 序号 | 服务内容及要求 | 规定 分值 | 评分细则 | 考评 得分 | |
二 日常保洁25分 | 1 | 按每9000平方米保洁面积至少配备一人，穿戴环卫工作服作业。 | 4分 | 每少一人扣0.2 分； 未穿工作服扣0.1 分/人。 | ||
2 | 道路地面、绿地每日普扫不少于1次；楼内地面每3日清扫不少于1次；明沟每周清扫不少于1次；11小时巡回保洁无杂物。 | 7分 | 有垃圾扣0.1分/处，最多扣4分； 未达巡回保洁标准扣3分。 | |||
3 | 楼梯扶手、栏杆、窗台每月擦抹不少于2次；消防栓、指示牌、宣传栏、信报箱、凉亭、长椅等公共设施，公共门、窗等公共部位每月擦拭不少于1次；水景每5日打捞漂浮杂物不少于1次，保持水体清洁，目视洁净。 | 4分 | 未按规定保洁每项扣0.1 分。 | |||
4 | 垃圾箱、垃圾桶封闭存放无满溢，每半月冲洗不少于1次；垃圾箱、垃圾桶合理设置，每日清运不少于1次，每周擦拭1次；箱整体清洁、无满溢、无污迹，灭害措施完善；垃圾密封清运，无污水滴漏，车外无挂袋。 | 6分 | 垃圾箱、垃圾桶未达标扣0.2分/个，最多扣2分； 未及时清运扣0.1分/个，最多扣2分； 清运不符合要求扣0.2分/车。 | |||
5 | 定点收集装修垃圾每7天清运1次。 | 2分 | 未及时清运扣0.1分/处，最多扣1分； 未设置定点收集扣1分； | |||
6 | 实行保洁巡查制度，无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象。 | 2分 | 未建立保洁巡查制度的扣1分； 有乱堆、乱贴、乱画扣0.1分/处，最多扣1分。 | |||
三 秩序维护20分 | 1 | 主次出入口24小时值班看守；主出入口不少于1人，次出入口不少于1人，监控室、消控室24小时值班并不少于1人，每5万平方米建筑面积配巡逻人员1名。上岗时佩戴统一标志，穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐。 | 5分 | 主、次入口未24小时值班扣2分； 消控、监控室未24小时值班扣1分； 巡逻每少一人扣0.2分； 未穿工作服扣0.1分/人，精神面貌不佳扣0.1分/人。 | ||
2 | 对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。 | 5分 | 未对进出车辆进行管理的扣0.5分； 出入口环境脏乱差的扣0.2分/个； 大型物件进出无记录的扣2分。 | |||
3 | 秩序维护员每4小时巡查1次有巡更记录。接到险情后20分钟内到达现场。 | 4分 | 未按制度巡查的扣3分； 未到达现场扣1分。 | |||
4 | 设有监控中心，设备运行正常，24小时开通，有人驻守。小区有火警、警情应急预案。保证消防通道畅通。 | 4分 | 未设置监控中心扣2分； 监控损坏扣0.1分/个； 无火警、警情预案扣1分； 消防通道不畅通扣0.2分/处，最多扣1分。 | |||
5 | 地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶停放有规定路线。车库场地照明、消防器械配置齐全，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。 | 2分 | 每项每处不符合扣0.1分。 | |||
项目 | 序号 | 服务内容及要求 | 规定 分值 | 评分细则 | 考评 得分 | |
四 绿化养护20分 | 1 | 绿化养护人员按每1.6万平方米绿地不少于1人配置。 | 3分 | 每少一人扣0.2分； 未穿工作服扣0.1分/人。 | ||
2 | 草坪每年普修2次以上、每年清除杂草2次以上次。树木修剪每年不少于2次。修剪后绿地内枯枝、残枝及时清除。 | 3分 | 绿地未修剪有明显杂草或斑秃扣0.1分/ 处，最多扣1分； 树木未修剪扣0.1分/株，最多扣1分； 残枝未清除扣0.1分/ 处，最多扣1分。 | |||
3 | 绿地树木需按时浇灌，确保旱季一天两次浇水。 | 6分 | 未浇水造成枯死扣0.2分/处。 | |||
4 | 树木无枯树缺株现象。 | 4分 | 乔木死株缺少株扣0.2分/株，最多扣2分； 灌木死株缺少株扣0.1分/处，最多扣2分。 | |||
5 | 防治结合、及时灭治，无大面积虫害发生。 | 4分 | 有较大面积虫害扣0.2分/处。 | |||
五 设备、设施维护20分 | 1 | 水电工按每7万平方米建筑面积1人配置。 | 3分 | 每少一人扣0.2分； 未穿工作服扣0.1分/人。 | ||
2 | 消防泵、消防栓、消防报警装置、应急灯等消防设施每季巡检1次，各种配件完好无缺可正常运行，需有巡查记录。 | 3分 | 不能正常使用扣0.1分/处，最多扣1分； 无巡查记录扣2分。 | |||
3 | 保持公共路灯、楼道灯、地下车库灯完好并建立台账，亮灯率在85%以上。 | 2分 | 未建台账扣1分； 亮灯率未达标扣1分。 | |||
4 | 及时对小区排水排污管道进行疏通，保障畅通，化粪池无满溢，需有抽取记录。 | 3分 | 有污水满溢未处理扣0.2分/处，最多扣1分； 无抽取记录扣2分。 | |||
5 | 每季1次巡查围墙，发现损坏立即修复，保持围墙完好，需有巡查记录。 | 3分 | 有损坏未修复扣0.2分/处，最多扣1分； 无巡查记录扣2分。 | |||
6 | 每月1次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏立即修复，保持路面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损，需有巡查记录。 | 3分 | 有破损未修复扣0.1分/处，最多扣1分； 无巡查记录扣2分。 | |||
7 | 每2周1次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等公共区域设施进行巡查，发现损坏2周内修复，保持原有面貌，保证其安全使用，需有巡查记录。 | 3分 | 有破损未组织修复扣分0.1/处，最多扣1分； 无巡查记录扣2分。 | |||
合计 | 100 | |||||
附件4
丽水市区普通住宅物业服务等级标准及评分（四级服务）
项目 | 序号 | 服务内容及要求 | 规定 分值 | 评分细则 | 考评 得分 |
一 综合管理服务 15分 | 1 | 小区内设置管理处，办公场所整洁有序；配置电话、电脑等基本办公设备。 | 2 | 未设置管理处扣2分； 未配置扣0.2分/项。 | |
2 | 管理处设主任1人，其他管理人员按5万平方米以上不少于1人配置，并且持有物业管理上岗证书；水电工等专业技术人员持有政府或有关部门颁发的有效资格证书；员工佩戴标志，语言、行为规范，服务主动、热情。 | 4 | 未设管理处主任扣0.5分； 管理员每少一人扣0.3分； 未持证上岗0.2分/人； 未统一着装0.1分/人。 | ||
3 | 与委托方签订规范的物业服务合同，明确双方的权利义务关系。 | 1 | 未签订合同扣1分。 | ||
4 | 建立一定的财务管理制度，并按有关规定和合同约定公布物业服务费用的收支情况；建立一定的档案管理制度；制定管理处内部管理制度和考核制度，并运用计算机进行简单管理。 | 5 | 未建立财务制度扣0.3分，未公布收支情况扣0.2分； 未建立档案管理制度扣0.2分； 未建立内部管理制度扣0.2分； 未建立内部考核制度扣0.2分； 未运用计算机管理扣0.1分。 | ||
5 | 周一至周六在管理处进行接待业务，受理业主或使用人的咨询、费用交纳等，每天接待时间不少于8小时，对业主或使用人的投诉在2天内答复或报有关部门处理；公开报修电话，8小时受理业主或使用人报修。 | 3 | 未按规定接待业务扣0.2分； 未公开报修电话扣0.1分； 未按规定受理业务或完成报修扣0.1分/项。 | ||
二 日常保洁55分 一 综合管理服务 15分 | 1 | 按每10000平方米保洁面积至少配备一人，穿戴环卫工作服作业。 | 10分 | 每少一人扣0.2分； 未穿工作服扣0.1分/人。 | |
2 | 道路地面、绿地每日普扫不少于1次；楼内地面每周清扫不少于1次；明沟月清扫不少于1次；10小时巡回保洁无杂物。 | 15分 | 有明显垃圾每处扣0.1分，最多扣10分； 未达巡回保洁标准扣5分。 | ||
3 | 楼梯扶手、栏杆、每月擦抹不少于1次；消防栓、指示牌、宣传栏、信报箱等公共设施，公共门、窗等公共部位每两月擦拭不少于1次。 | 10分 | 未按规定保洁每项扣0.1 分。 | ||
4 | 垃圾房、垃圾箱、垃圾桶封闭存放无满溢，每月冲洗不少于1次；垃圾箱、垃圾桶合理设置，每日清运不少于1次，每月擦拭不少于2次；箱整体清洁、无满溢、无污迹，灭害措施完善；垃圾密封清运，无污水滴漏，车外无挂袋。 | 15分 | 垃圾房、垃圾箱、垃圾桶未达标扣0.1分/个，最多扣5分； 未及时清运扣0.1分/个，最多扣5分； 清运不符合要求扣0.2分/车。 | ||
5 | 装修垃圾及时清运。 | 5分 | 未及时清运扣0.1分/处。 | ||
项目 | 序号 | 服务内容及要求 | 规定 分值 | 评分细则 | 考评 得分 |
三 绿化养护15分 | 1 | 有绿化养护人员。 | 2分 | 无绿化养护人员不得分。 | |
2 | 绿地每年清除杂草2次以上次。树木修剪每年不少于2次。修剪后绿地内枯枝、残枝及时清除。 | 3分 | 绿地未修剪有明显杂草或斑秃扣0.1分/ 处，最多扣1分； 树木未修剪扣0.1分/株，最多扣1分； 残枝未清除扣0.1分/ 处，最多扣1分。 | ||
3 | 树木枯树缺株应补植。 | 5分 | 乔木死株缺少株扣0.1分/株。 | ||
4 | 及时防治虫害，无大面积虫害发生。 | 5分 | 有较大面积虫害扣0.1分/处。 | ||
四 设备、设施维护 15分 | 1 | 有水电工配置。 | 2分 | 无水电工不得分。 | |
2 | 消防泵、消防栓、消防报警装置、应急灯等消防设施每半年巡检1次，各种配件可正常运行，需有巡查记录。 | 3分 | 不能正常使用扣0.1分/处，最多扣1分； 无巡查记录扣2分。 | ||
3 | 及时对小区排水排污管道进行疏通，保障畅通，化粪池无满溢，需有抽取记录。 | 3分 | 有污水满溢未处理扣0.1分/处，最多扣1分； 无抽取记录扣2分。 | ||
4 | 每月1次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏立即修复，保持路面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损，需有巡查记录。 | 4分 | 有破损扣0.1分/处，最多扣1分； 井盖缺失扣0.1分/个，最多扣1分； 无巡查记录扣2分。 | ||
5 | 每月1次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等公共区域设施进行巡查，发现损坏及时修复，需有巡查记录。 | 3分 | 有破损未组织修复扣分0.1分/处，最多扣1分； 无巡查记录扣2分。 | ||
合计 | 100 | ||||