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《丽水市区物业服务收费管理实施办法（修订）》政策解读

为进一步规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业合法权益，根据《丽水市物业管理条例》以及国家和省物业服务收费管理有关规定，经认真调查和研究，召集相关部门商议和通过网上公示向社会征求意见，市发改委会同市建设局印发了《丽水市区物业服务收费管理实施办法（修订）》。

出台背景

1.为进一步规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业合法权益，根据《丽水市物业管理条例》以及国家和省物业服务收费管理有关规定，以及《丽水市人大常委会关于检查<丽水市物业管理条例>实施情况报告的审查意见》(丽人大常〔2022〕28号)“要建立物业服务收费标准的调整机制,使之与《住宅小区物业服务规范》的要求相适应。”的要求。

2.2022年9月14日《授权丽水市辖区人民政府定价权限》（浙发改价格〔2022〕248号），已明确辖区内普通住宅小区前期物业服务收费（开发区除外）定价授权莲都区人民政府实施，并由区发改局会同区建设局负责具体工作。

修订主要内容

（一）原第一条修改为“为进一步规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业合法权益，根据《丽水市物业管理条例》以及国家和省物业服务收费管理有关规定，结合丽水市区实际，制定本办法。”。

（二）原第三条修改“二、本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋共用部位及配套的共用设施设备和相关场地维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序等服务，向业主或物业使用人收取的费用。专有面积部分内的维修、养护或其他服务不在本办法所称物业服务收费范围内。”。

（三）原第五条修改为“四、市价格主管部门会同市物业主管部门负责本辖区内物业服务收费政策的制定、实施和监督管理工作。区价格主管部门会同区物业主管部门负责莲都区内普通住宅小区前期物业服务收费标准（基准价及浮动幅度）的制定、实施和监督管理工作。丽水开发区普通住宅小区前期物业服务收费标准（基准价及浮动幅度）参照莲都区执行。”。

（四）原第六条修改为“五、物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务质量相适应的原则，由物业服务合同双方参考有关物业服务等级标准、技术规范等因素在物业服务合同中约定。”。

（五）原第七条（七）修改为“合同约定的其他公共性服务内容。”。

（六）原第八条修改为“ --鼓励有条件的老旧住宅小区引入专业物业管理或业主自行管理、自主收费。”。

（七）原第九条修改为“八、普通住宅小区前期物业服务收费实行分类分项分级定价。根据浙江省丽水市地方标准《住宅小区物业服务规范》（DB3311/T 132-2020）规定的各等级服务内容和标准确定相应的普通住宅小区前期物业服务收费等级；物业服务等级收费标准（基准价及浮动幅度）由区价格主管部门会同区物业主管部门按照按质论价、补偿成本和合理盈利的原则确定，并对物业服务收费标准原则上每三年进行一次评估，应视评估情况合理调整，及时向社会公布。普通住宅小区的开发建设单位应当在销售物业之前，拟定前期物业服务方案，确定物业服务等级，在公布的相应物业服务收费等级的基准收费标准及浮动幅度内，根据住宅小区规模和物业服务成本，通过招标或与物业服务企业协议确定具体的收费标准，并在前期物业服务合同中明确。”。

（八）原第十条修改为“ 九、在前期物业服务合同期限内，普通住宅小区需适当调整物业服务收费标准的，在街道办事处（乡镇人民政府）指导下，应当由物业服务区域内专有面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并征得参与投票的专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意后作出调整。由居民委员会与物业服务企业重签订物业服务合同，并报区物业主管部门备案后实施。”。

（九）原第十一条内容删除“物业服务企业在申报普通住宅小区前期物业服务收费备案确认时，应提交工商行政管理机关核发的《企业法人营业执照》、物业主管部门核发的《物业管理企业资质证书》、《物业服务合同》、物业服务收费备案确认表、住宅小区物业服务的具体实施方案及成本测算等资料。”。

（十）原第十六条修改为“十四、实行物业服务费用包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。物业服务企业应当于每年第一季度公布上一年度物业服务合同履行情况和物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况。”。

（十一）原第十七条修改为“十五、--物业管理的各项资金应当按规定建账立制，并于每年第一季度公布上一年度其收支情况，接受全体业主的监督。业主或业主大会对公布的物业服务资金的收支情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复。业主和业主委员会对公布的收支账目有异议的，可聘请有资质的中介机构进行审计。审计所需费用可在物业共用部位、共用设施设备的经营收益中支出。”。

（十二）原第十八条修改为“十六、前期物业管理期间，共用电梯及由物业管理企业管理的增压水泵等高能耗设施设备运行消耗的电费单独按实向业主分摊；具体分摊办法由业主或开发建设单位与物业服务企业协商确定，并在物业服务合同中约定；电梯、消防、智能门禁等年检和维保费用，楼道、小区公共照明设施等运行、维护费用属正常的物业运行成本，不得向业主另行分摊。”。

（十三）原第十九条修改为“十七、物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过物业专项维修资金列支或通过保修金预支，不得计入物业服务成本或物业服务支出。”。

（十四）原第十九条及内容修改为“十八、既有住宅加装电梯所需建设资金及运行使用、维护管理资金按照《丽水市区既有住宅加装电梯实施意见》实行，主要由业主承担，具体费用应根据业主所在楼层等因素协商，按一定分摊比例共同出资。”。

（十五）原第二十二条内容修改为“二十一、物业服务费按房屋所有权证登记的建筑面积计收。尚未办理产权登记的，以物业售卖合同上的建筑面积为准。地上汽车库（独立车库）、地下汽车停车位（库）及地下储存室、工具间等可按附载登记的建筑面积或按个计收物业服务费，并在物业服务合同中约定。”。

（十六）原第二十三条删除“；尚未结清的，新业主或者使用人应当督促其及时结清”。

（十七）原第二十五条增加“物业服务企业不得向业主或装修单位（装修人）收取楼道维护费、进出人员出入证工本费（遗失补办的除外）等违规费用。”。

（十八）原第二十六条修改为“二十五、物业服务企业应当严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。为确保普通住宅小区前期物业服务内容和要求完整实施，实行物业服务评价机制，落实评价结果奖惩措施，具体评价办法由莲都区建设局、经发区建设管理部各自自行制定。依据浙江省丽水市地方标准《住宅小区物业服务规范》（DB3311/T 132-2020）规定，莲都区建设局、经发区建设管理部应会同有关单位对普通住宅小区前期物业服务合同履行情况按照“双随机”办法每年进行1次抽查考评。业主或业主委员会可委托第三方评估机构依据物业服务合同约定的物业服务质量、内容、标准等进行综合评价,综合评价结果与抽查考评结果同等效力。评价所需费用可在物业共用部位、共用设施设备的经营收益中支出。”。

（十九）原第二十七条修改为“二十六、物业服务收费实行明码标价。物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置，将企业名称、收费对象、服务等级、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间以及收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话12315等有关情况进行公示。”。

（二十）第二十八条修改为“二十七、违反本办法规定的价格违法行为，由相关部门按职责依照《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》和《关于商品和服务实行明码标价的规定》等法律、法规、规章予以查处。”。

（二十一）第三十条修改为“二十九、本办法自2023年7月1日起执行。本办法施行后，尚未成立业主委员会的，继续按前期物业服务合同执行；已成立业主委员会的，按业主大会的决定执行。此前物业服务收费规定，凡与本办法不一致的，一律以本办法为准。原丽水市发改委、建设局《关于修订〈丽水市区物业服务收费管理实施办法〉的通知》（丽发改价管〔2013〕185号）同时废止，丽水市发改委、建设局《关于丽水市区普通住宅小区前期物业服务收费标准的通知》（丽发改价管〔2013〕205号）待莲都区普通住宅小区前期物业服务收费标准制定施行后废止。”。

三、解读单位及联系方式

解读单位：丽水市发展和改革委员会。

联系人：林先生   联系电话：2070375。

丽水市发展和改革委员会 丽水市住房和城乡建设局关于印发《丽水市区物业服务收费管理实施办法（修订）》的通知 (丽发改价格【2023】140号).pdf

文件链接：http://www.lishui.gov.cn/art/2023/6/5/art_1229286759_2478488.html