关于公开征求《丽水市区物业专项维修资金管理办法》意见的公告
时间：2013-03-12 08:32
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丽水市人民政府法制办公室
| 征集部门 | 丽水市人民政府法制办公室 |
| 标题 | 关于公开征求《丽水市区物业专项维修资金管理办法》意见的公告 |
| 开始时间 | 2013-03-12 |
| 结束时间 | 2013-03-27 |
| 征集简介 |
关于公开征求《丽水市区物业专项维修资金管理办法》意见的公告 市建设局起草了《丽水市区物业专项维修资金管理办法》，经我办初步审查。为进一步推进科学、民主决策，提高我市的规范性文件制定质量，现将草案予以公布，征求广大群众的意见、建议。公众的有关意见、建议可以通过以下途径反馈至我办：一、 通过电子邮件方式反馈意见、建议；二、 通过传真方式反馈意见、建议；三、 通过信函方式反馈意见、建议。丽水市人民政府法制办公室地址：丽水市花园路1号市行政中心6楼。邮政编码：323000,联系电话：2098370,传真：2098368,电子邮件：61860722@qq.com。征求意见截止时间为：2013年3月27日。感谢广大群众对政府法制工作的参与和支持！ 附件：《丽水市区物业专项维修资金管理办法》 丽水市人民政府法制办公室2013年3月12日 丽水市区物业专项维修资金管理办法（征求意见稿） 第一章 总则 第一条 （目的和依据）为加强物业专项维修资金的管理，保障物业共用部位、共用设施设备正常使用，维护物业专项维修资金所有者的合法权益，根据住建部《住宅专项维修资金管理办法》和《浙江省物业专项维修资金管理办法》等有关规定，结合丽水市区实际，制订本办法。[《浙江省物业专项维修资金管理办法》第一条]第二条 （适用范围）丽水市区的物业专项维修资金的交存、使用、管理和监督适用本办法（公有住房物业除外）。本办法所称的物业专项维修资金（以下简称专项维修资金），是指由业主交存的专项用于建筑物内共用部位（以下简称共用部位）、建筑区划内共用设施设备（以下简称共用设施设备）保修期满后的维修、更新和改造的资金。[《浙江省物业专项维修资金管理办法》第二条]第三条 （管理原则）专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则。[住建部《住宅专项维修资金管理办法》第四条]第四条 （管理体制）市建设行政主管部门会同市财政等部门负责市区专项维修资金交存、使用、管理的指导和监督。莲都区建设分局、开发区建设分局（以下统称物业管理部门）会同同级财政等部门按照职责分工，具体负责各自管理区域内的专项维修资金交存、使用、管理的指导和监督。[《浙江省物业专项维修资金管理办法》第五条] 第二章 专项维修资金的交存 第五条 （交存范围）下列物业的业主应当按照本办法的规定交存物业专项维修资金：（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；（二）住宅小区内的非住宅物业或者住宅小区外与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业。[住建部《住宅专项维修资金管理办法》第六条]第六条 （交存标准）新建物业首期专项维修资金，由业主按照所拥有物业的建筑面积交存。市区新建普通物业专项维修资金按建筑安装工程每平方米建筑面积平均造价的5%收取；新建别墅、排屋、小高层以上房屋及有电梯的物业的专项维修资金，按建筑安装工程每平方米建筑面积平均造价的7%收取。物业管理部门会同财政等部门可以适时提出专项维修资金交存标准和调整方案，报市人民政府批准后公布执行。[《浙江省物业专项维修资金管理办法》第六条，丽政函（2007）127号]第七条 （首期专项维修资金交存规定）新建物业首期专项维修资金由建设单位代收代交。建设单位应当在办理房屋竣工验收之前，按照物业总建筑面积和本办法第六条等规定交存专项维修资金，待物业交付时向业主收取。建设单位应当向购房人说明，并将该内容约定为购房合同条款。对于房价中已经包含专项维修资金的，建设单位不得再向购房人另行收取。未售出物业的专项维修资金由建设单位交存。[《浙江省物业专项维修资金管理办法》第八条]第八条 （明细账建立）专项维修资金应当按照有关规定在商业银行开立专户，以物业管理区域为单位设立总帐账按幢建帐账以每独立户号设立分户帐账核算到户，记载分户专项维修资金的交存、使用、结存等情况。未划定物业管理区域的，以幢为单位设帐账按房号设分户帐账[《浙江省物业专项维修资金管理办法》第九条]第九条 （票据管理）收取专项维修资金，物业管理部门应当出具浙江省财政厅统一监制的专用票据。[《浙江省物业专项维修资金管理办法》第十条]第十条 （管理模式）业主大会成立前或者业主大会决定委托政府代为管理以及业主大会未明确业主自主管理的,专项维修资金由物业管理部门代为统一管理。[《浙江省物业专项维修资金管理办法》第四条]第十一条 （自主管理申请程序）专项维修资金实行业主自主管理的，应当召开业主大会，经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意后，由业主大会授权业主委员会负责专项维修资金的日常管理。业主委员会应持下列材料到所在地物业管理部门办理专项维修资金移交、备案手续，并接受物业管理部门监督：（一）业主自主管理专项维修资金书面报告；（二）业主大会自主管理专项维修资金的决议；（三）专项维修资金划转后的账目管理单位；（四）专项维修资金使用、续筹办法及应急支取预案；（五）专项维修资金账目管理制度；（六）专项维修资金有关的其他材料。物业管理部门收到上述材料并审核通过后通知专户管理银行将该专项维修资金本息划转至业主委员会在专户管理银行开立的专项维修资金专户，并将收支账目等有关资料移交业主委员会。[《浙江省物业专项维修资金管理办法》第四条、第八条，参考《温州市专项维修资金管理办法》第十二条，《住宅专项维修资金管理办法》第十六条]第十二条 （续交）业主分户账面专项维修资金余额不足首期交存额30%的，业主应当按照下列规定续交维修资金： （一）专项维修资金实行代管的，由物业管理部门向业主出具《专项维修资金续交通知书》，并抄送业主委员会、社区居民委员会；业主应当在收到续交通知之日起90日内将维修资金存入专项维修资金专户；业主按照同期的物业专项维修资金的交存标准续交，补足差额；（二）专项维修资金实行自主管理的，由业主委员会按照业主大会通过的续筹方案，通知业主续交维修资金；业主应当按照续交通知的要求将维修资金存入专项维修资金专户；续交的标准可参照同期的物业专项维修资金的交存标准；（三）专项维修资金续交可以由物业服务企业、业主委员会或者社区居民委员会代收代交；负责代收代交的单位，应当及时将代收代交的专项维修资金明细情况，在物业管理区域内公布，并抄送所在地物业主管部门；（四）业主未按规定续交专项维修资金的，业主委员会或者社区居民委员会应当督促其交存。[《浙江省物业专项维修资金管理办法》第十一条，参考《温州市物业专项维修资金管理办法》第十三条、第十五条] 第三章 专项维修资金的使用 第十三条 （使用范围）专项维修资金属于业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。[住建部《住宅专项维修资金管理办法》第十八条]第十四条 （使用原则）专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。[住建部《住宅专项维修资金管理办法》第十九条]第 十五条 （分摊标准）物业共用部位、共用设施设备保修期届满后的维修、更新和改造费用，按照下列规定分摊：（一）涉及整个物业区域的共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，由全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊，在该区域全体业主专项维修资金账户中列支；（二）涉及单幢或部分物业的共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，由该幢或该部分物业的全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊，在其相关业主的专项维修资金账户中列支；专项维修资金不足支付维修费用的，不足部分按照物业建筑面积由相关业主按比例分摊。[《浙江省物业专项维修资金管理办法》第十七条]第十六条（禁止列支范围）下列费用不得从专项维修资金中列支：（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的物业共有部分、共有设施设备维修、更新和改造费用；（二）依法应当由相关专业单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；（三）因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的修复费用；（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的维修养护费用；（五）法律、法规、规章及国家和省有关规定中明确由有关单位和个人承担的费用。[《浙江省物业专项维修资金管理办法》第十九条]第十七条（代管下的使用程序）专项维修资金实行代管的，使用专项维修资金按照下列规定办理：（一）物业服务企业根据维修、更新和改造项目的实际，提出《专项维修资金使用方案》（以下简称《使用方案》），《使用方案》应当包括维修、更新和改造的项目、费用预算、列支范围、实施单位等内容；未实施物业管理的，《使用方案》由相关业主提出；（二）《使用方案》报业主委员会或社区居民委员会审核；（三）业主委员会或社区居民委员会将《使用方案》向专项维修资金列支范围内的业主公示7日，《使用方案》经列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；（四）物业服务企业持专项维修资金使用申请表、《使用方案》、施工合同等材料，向所在地物业管理部门申请列支。未实施物业管理或未成立业主委员会的，由社区居民委员会持相关资料向所在地物业管理部门申请列支。（五）物业管理部门应当在收到申请材料后进行审核：符合规定的，予以核准，并通知专户管理银行按照核准使用额度的70%划转至申请单位；不符合规定的，出具不予列支通知书；（六）维修工程竣工后，由业主委员会或社区居民委员会，或者其委托的专门机构对工程决算和工程项目进行验收，并将审核后的工程质量验收合格证明和工程量清单或决算书向专项维修资金列支范围内的业主公示7日；（七）物业服务企业或者相关业主持下列材料向物业管理部门申请办理工程结算：1、工程量清单或决算书；2、工程质量验收合格证明及业主委员会或业主代表、社区的反馈意见；3、维修费用分摊明细；4、维修、更新和改造工程的费用票据；5、其他相关材料。（八）物业管理部门核实所有材料后，拨付应付费用的剩余款项。（九）专项维修资金实施方案与申报预算不符的，需重新征得相关业主同意。[《浙江省物业专项维修资金管理办法》第十五条、参考《温州市物业专项维修资金管理办法》第二十条]第十八条 （自管下的使用程序）专项维修资金实行自主管理的，使用专项维修资金按照下列规定办理：（一）物业服务企业提出《使用方案》并报业主委员会审核，《使用方案》应当包括维修、更新和改造的项目、费用预算、列支范围、实施单位等内容；未实施物业管理的，《使用方案》由相关业主提出；（二）业主委员会将《使用方案》向专项维修资金列支范围内的业主公示7日；《使用方案》需经列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；（三）物业服务企业或者相关业主持专项维修资金使用申请表、《使用方案》、施工合同等材料向业主委员会申请列支；（四）业主委员会同意列支的，应当将有关材料报所在地物业管理部门备案；（五）业主委员会通知专户管理银行按照核准使用额度的70%划转至物业服务企业，未实施物业管理的划转至维修单位；（六）维修工程竣工后，由业主委员会组织或其委托的专门机构对工程决算和工程项目进行验收，并将审核后的工程质量验收合格证明和工程量清单或决算书向专项维修资金列支范围内的业主公示7日；（七）物业服务企业或者相关业主持下列材料与业主委员会办理工程结算：1、工程量清单或决算书；2、工程质量验收合格证明及业主委员会、社区的反馈意见；3、维修费用分摊明细；4、维修、更新和改造工程的费用票据；5、其他相关材料。（八）业主委员会核实所有材料后，拨付应付费用的剩余款项。（九）专项维修资金实施方案与申报预算不符的，需重新征得相关业主同意。[《浙江省物业专项维修资金管理办法》第十四条、第十五条、第十六条，参考《温州市物业专项维修资金管理办法》第二十一条]第十九条 （特殊情况）特殊情况下，专项维修资金的使用按以下程序进行:（一）应当按首期交存的专项维修资金总额的5%设立应急备用金，用于涉及房屋安全、停水、停电、电梯停运等紧急情况下的维修和更新。发生前款规定的紧急情况，需要立即对共用部位、共用设施设备进行维修和更新的，由物业服务企业或者相关业主提出建议，经业主委员会或者社区居民委员会同意，可直接拨付维修资金。维修和更新费用大于5万元的，需经特种设备监督管理、消防等相关部门书面确认。物业服务企业或者相关业主未及时进行维修和更新的，物业管理部门可以组织代修，维修费用从相关业主专项维修资金分户账中列支。（二）共用设施设备的添置，视同共用设施设备的改造，经专有部分面积占相关总建筑物面积2/3以上且专有部分人数占相关总人数2/3以上的业主表决通过或者签字同意，可申请使用专项维修资金，具体申请程序参照本办法第十七条和第十八条。（三）实行物业管理区域，经专有部分面积占相关建筑物总面积2/3以上且专有部分人数占相关总人数2/3以上的业主表决通过或者签字同意，可授权业主委员会在一定额度内和一定情形下直接申请使用物业维修资金，具体额度和情形需通过业主大会另行表决，并将表决结果报物业管理部门备案。[《浙江省物业专项维修资金管理办法》第十八条，参考《杭州市专项维修资金使用管理的补充规定》第二条、第五条]第二十条（数额较大专项维修资金使用要求）维修、更新和改造项目可以由业委会或者社区居民委员会直接委托维修单位实施，但有下列情形之一的，需采取公开招标的方式择优确定维修单位：（一）单项维修工程费用超过10万元的；（二）业主大会决定实行公开招标的。维修、更新和改造项目有下列情形之一的，需委托工程造价咨询单位进行项目审价：（一）单项维修工程费用超过5万元的；（二）业主大会决定进行项目审价的；工程招标、监理和审价费用等工程相关费用计入维修、更新和改造成本，申请人需在申请时提供相应合同或协议。[增加条款，参考《温州市物业专项维修资金管理办法》第十九条]第二十一条 （回避规定）业主委员会及其成员，不得参与承接本物业管理区域内，使用专项维修资金进行维修、改造、更新项目的相关业务。[增加条款，参考《温州市物业专项维修资金管理办法》第二十七条] 第四章 专项维修资金的监督管理 第二十二条 （专项维修资金其它来源）下列资金应当转入专项维修资金：（一）专项维修资金规定的存储净利息；（二）利用专项维修资金购买国债的增值净收益；（三）利用物业共用部位、共用设施设备所得收益，但业主大会另有决定的除外；（四）共用设施设备报废后回收的残值；（五）业主委员会或者业主自愿筹集交存的款项；（六）其他按规定转入的资金。[《浙江省物业专项维修资金管理办法》第二十条]第二十三条 （利息计算）专项维修资金中当年交存或者使用的部分按同期银行活期存款利率计息；其余部分按不低于一年期同期银行定期存款利率计息。专项维修资金存款利息实行一年一结，定期计入业主分户账内。[《浙江省物业专项维修资金管理办法》第二十一条]第二十四条 （账目公开）专户管理银行应当每季度向物业管理部门或者实行自主管理的业主委员会发送专项维修资金银行存款对账单。物业管理部门或者业主委员会核对后向业主公布下列情况，并接受业主监督：（一）专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；（三）业主分户账中维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；（四）其他有关专项维修资金使用和管理情况。业主对公布情况有异议的，可以向物业管理部门或者实行自主管理的业主委员会要求复核。物业管理部门或者实行自主管理的业主委员会应当及时将复核情况告知相关业主。[《浙江省物业专项维修资金管理办法》第二十二条]第二十五条 （查询制度建设）专项维修资金应当建立查询制度，接受业主对其分户账中专项维修资金使用、增值收益和结存金额的查询。[《浙江省物业专项维修资金管理办法》第二十三条]第二十六条 （保值增值管理）在保证专项维修资金安全和正常支付的前提下，可以按照国家有关规定将专项维修资金用于购买一级市场国债或者转定期存款，确保资金的保值增值。利用专项维修资金购买的国债应当持有到期。除本办法规定的使用范围外,不得将专项维修资金出借,不得将专项维修资金用于投资房地产、股票、期货，或者从事其他经营性活动，不得利用专项维修资金为单位和个人提供任何形式的担保。[《浙江省物业专项维修资金管理办法》第二十四条]第二十七条 （专项维修资金随物业转移规定）物业转让时，业主应当向受让人说明专项维修资金交存和结余情况，该物业分户账中结余的专项维修资金随物业所有权同时转移。原业主未交存首期专项维修资金或者未按规定续交、补交专项维修资金的，原业主应当与受让人协商，并在办理房屋权属转移登记前按规定足额交存。[《浙江省物业专项维修资金管理办法》第二十七条]第二十八条 （专项维修资金返还规定）因拆迁、自然灾害或其他原因致使物业灭失的,业主可持相关凭证,申请退回本人名下专项维修资金结余金额。并按照以下规定返还：（一）物业分户账中个人名下结余的专项维修资金返还业主；（二）住房售房单位交存的专项维修资金结余金额返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库，作为廉租住房补贴资金来源。[《浙江省物业专项维修资金管理办法》第二十八条]第二十九条 （管理经费规定）专项维修资金的管理费用,在专项维修资金的增值收益中列支，并与专项维修资金分账核算。专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行国家和省财政部门有关规定，并依法接受财政、审计部门监督。每年从专项维修资金的增值收益中提取10%，用于市区专项维修资金的管理工作经费，纳入部门预算管理，并与物业专项维修资金分账核算。[《浙江省物业专项维修资金管理办法》第二十五和二十六条，划线内容为2009年7月28日，丽水市人民政府办公室第45期《专题会议纪要》第三点]第三十条 （法律责任）违反相关规定挪用专项维修资金的，由物业管理部门会同财政部门追回挪用的专项维修资金，并依据住建部《住宅专项维修资金管理办法》和《浙江省物业专项维修资金管理办法》等有关规定，对相关单位和个人依法追究责任。财政部门、物业管理部门、维修资金管理机构及其工作人员有违反相关规定的，依据住建部《住宅专项维修资金管理办法》和《浙江省物业专项维修资金管理办法》等有关规定，由相关行政机关按照管理权限对负有责任的主管人员和直接责任人员给予行政或者纪律处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。[《浙江省物业专项维修资金管理办法》第二十九条、第三十条] 第五章 附则第三十一条 （参照管理）用于销售的新建独立非住宅物业，参照本办法及相关规定建立专项维修资金制度。[《浙江省物业专项维修资金管理办法》第三十一条] |