丽水市住房和城乡建设局文件 

　　                丽建建〔2020〕26号                B 

　　丽水市住房和城乡建设局 

　　关于市四届人大五次会议第I006号重点建议的答复 

沈丽娟、金淑芳、李晓明、卢君红代表： 

　　你们在市四届人大五次会议上提出的《关于加强住宅小区物业管理工作的建议》已收悉，现答复如下：  

　　规范物业管理活动，提升物业行业管理水平，维护物业管理各方的合法权益，保障物业的安全和合理使用，营造良好的人居环境是我们的工作目标。我局与各会办单位以重点建议办理为契机，将重点建议办理工作同规范行业管理相结合，进一步加快“1+X”政策落地、完善物业服务标准等工作，力争管理工作落地见效。 

　　一、今年已开展的工作 

　　（一）强化行业监督管理，做好1+X政策落地 

　　物业管理涉及面广，社会影响大。2019年7月1日，《丽水市物业管理条例》正式施行，对业主组织、前期物业管理、物业管理服务、物业使用与维护、法律责任等进行了明确。随后，我局及时完善配套政策，2019年完成了《丽水市物业专项维修资金管理办法》和《丽水市住宅物业保修金管理办法》拟稿工作，2020年 7月21日通过市政府第64次常务会议审议，并于7月27日丽水市人民政府正式发文。两份管理办法，与《丽水市物业管理条例》有机结合，对进一步加强物业保修金和专项维修资金的管理，保障物业正常维修和使用，维护业主的合法权益，营造安全、舒适、文明、和谐的工作和生活环境起到了极大的促进作用。 

　　2020年8月21日，我局会同卫健委、发改委等部门联合印发《丽水市区高层住宅二次供水管理办法（试行）》，共有六大章节，包括总则、建设管理、运行维护管理、水质管理、法律责任、附则等内容。 

　　（二）规范物业服务市场，细化等级标准 

　　2013年起，市区按照《丽水市区物业服务收费管理实施办法》和《丽水市区普通住宅小区前期物业服务收费标准的通知》对物管项目进行分级分类管理和监督，普通住宅小区在业委会未成立前的物业服务收费实行政府指导价，别墅、排屋等非普通住宅小区和办公、商务楼宇等非住宅物业以及业委会成立后的普通住宅小区物业服务收费实行市场调节，由业主或业委会与物业企业双方协商确定。 

　　2019年，按照丽水市百大标准的推进要求，我局牵头开展了《住宅小区物业服务规范》标准编制工作，2020年3月3日，丽水市市场监管局正式批准发布《住宅小区物业服务规范》（DB3311/T 132─2020），该标准为全省首个物业服务领域的市地方标准。标准从综合服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护服务等5大方面对住宅小区物业服务企业如何开展日常服务和管理作出了明确，不仅为物业服务提供了详实可操作的技术要求，而且为建立物业服务长效监管机制提供了有力支撑。标准还首次明确了物业服务企业配合开展疫情防控的责任要求。 

　　（三）开展评优评先，强化示范引领 

　　2017年12月，建设部取消了物业服务企业资质管理。2018年9月，省建设厅出台《浙江省物业服务企业信用信息管理办法》，旨在提升物业服务质量，营造公平诚信的市场环境。按照管理办法同步对物业服务企业开展信用等级评定，企业信用等级分为AAA、AA、A、B、C五个等级，在总分为125的评分标准中评优评先所占分值为34分，且要求获奖时间在一年以内。由于我市及各县（市、区）均未开展评优评先工作，在年度等级评定中，全市等级评定达到A级的物业服务企业寥寥无几，与其他地市存在较大差距。2019年全省AAA级41家、AA级15家、A级61家，我市仅2家获AAA级、1家AA级、2家A级。 

　　考虑到这一情况，2019年，我局重新启动了市级示范小区（大厦）评比工作，制定了《丽水市物业管理示范住宅小区标准及评分细则》和《丽水市物业管理示范大厦标准及评分细则》。今年，通过各县（市、区）建设局推荐、初评和我局复评，全市共有秀丽春江·括苍园等12个项目获得“市级物业管理示范项目”称号，并要求各物业服务企业对标示范，争取行业整体有效提升。 

　　（四）着手平台建设,推进业主自治水平 

　　针对业主大会召开难、沟通难、表决难等问题，今年我局还开展了电子信息平台建设工作。物业投票系统主要是解决业主无法参加业主大会，无法对物业表决事务进行投票表决，也解决了业主委员会无法召集业主参加业主大会，无法获得足够的表决票数。同时系统也是为了能够解决相关物业管理部门对投票内容、过程和结果的进行全程监管。通过业主投票系统，业主也能够透明的了解整个过程，对表决的事务可以提出自己的意见，让业主做到“足不出户”便可投票，极大地提高了业主参与小区物业的管理工作。 

　　目前系统正在开发中，主要功能已基本完成，已完成物业投票系统的原型图绘制工作，开发人员正在开发PC端投票管理、小区资料管理页面和移动端物业投票等功能模块。近期需协调解决的问题，该系统基于浙里办用户体系和不动产共享数据来实现实名制产权人投票，并进行相关的结果统计，但由于没有物业投票办事事项，浙里办无法上架，导致该系统无法按预期使用。 

　　（五）完善检查考核机制，注重日常监督 

　　在物业企业和物管小区日常监管上，莲都区先行先试,根据《丽水市物业管理条例》《丽水市区物业服务收费管理办法》等相关规定，不断完善物业服务检查考核机制，强化物管小区日常网格化巡查，督促物业企业严格按照物业服务合同提供质价相符的物业服务，并以信用信息管理为依托，对物业服务质量、违法违规及物业投诉等行为纳入企业信用信息档案，加强事中事后监管。 

　　今年，莲都区着手出台《莲都区住宅小区物业服务企业监督考核办法（试行）》，拟对物业服务企业、物业住宅小区开展年度和月度考核，通过服务等级下调、限制招投标等考核结果运用，不断提升市区物业服务整体水平。目前已完成考核办法初稿和街道社区意见征求。 

　　同时，莲都区结合经常化创建文明城市、国卫巩固等工作，制定了《莲都区经常化创建文明城市封闭式物管小区擂台赛活动方案》，自今年6月份起启动擂台赛考核，通过以奖代补形式，提高物业服务企业工作积极性。 

　　三、下步工作重点 

　　（一）加强党建引领，发挥业主自治作用 

　　随着市区物业服务行业不断发展和成熟，居民物业管理观念也显著提升，通过成立业主大会、业委会等自治组织，参与小区日常管理，能有效支持和监督物业企业的服务与管理活动。今年，各级建设部门加大业主自治的指导力度，借力属地管理作用，积极指导和组织业主做好业主大会、业委会组建和换届改选等工作。同时，充分发挥党建引领作用，依托社区党委、业委会和物业党组织的战斗堡垒作用，积极推动社区、业委会、物业企业“三力”协同推进小区治理的新模式，不断完善小区治理体系建设。 

　　（二）强化物管宣传，营造良好社会氛围 

　　虽然当前社会和群众对物业管理的认识逐年提高，但物业管理作为市民生产生活密切相关的行业，还需要强化宣传引导，进一步提高群众的知晓率和接受度。作为行业主管部门，我局将持续发挥职能优势，采取多项措施强化宣传。一方面，借助电视、报纸、网络等媒体，加大物业法规政策、物业管理知识的宣传和教育力度，尤其是《丽水市物业管理条例》《住宅小区物业服务规范》等新出台的地方性法规和规范，积极营造和谐平等的物业服务关系，让广大业主真正接受物业、认可物业；另一方面，充分发挥物业行业协会作用，增强物业管理宣传工作的敏锐性和针对性，借助微信公众号、特色宣传活动等手段，讲好行业好人好事，传播行业好声音，传递行业正能量，树立行业新形象，发挥好行业舆论导向作用。并在行业内积极倡导和谐物业服务理念，及时有效地处理物业纠纷，努力以服务赢得认可。 

　　同时，我局要求各县（市、区）建设局适时组织属地街道业务人员、业委会成员及物业企业从业人员进行培训，通过重点宣传、集中培训等形式，理顺物业管理工作机制，引导业主建立健全自我管理、自我约束机制，提升物业从业人员素质，推动实现多方共赢。 

　　（三）加强开放式小区管理指导，促进行业整体发展 

　　针对开放式老旧小区，我局将根据开放式小区实际条件和物业管理需求情况，在充分尊重居民意愿的基础上，进一步明确管理责任主体，发挥各属地街道及社区的基层管理和服务作用，加快建立适合实际的长效管理机制。一是对已具备物业管理条件的老旧小区，积极引导专业化的物业管理入驻服务。在广泛宣传发动的基础上，由属地街道、社区组织，我们建设部门提供业务指导，召开小区业主大会，选举成立小区业主委员会，业委会根据相关物业管理法规政策及业主大会决议，选聘适合的物业企业入驻小区管理服务。二是对部分暂未具备物业管理条件的老旧小区，探索实施“准物业管理”。学习借鉴杭州等地经验，推动属地街道依托所在社区，成立相应物业服务机构，承担老旧小区的公共服务及日常养护职能，待条件成熟后，根据业主意愿，引进专业化物业管理。三是对部分规模较小或不具备专业物业管理条件的小区，引导实行小区业主自治。在属地街道及社区的指导和组织下，成立业委会，由业委会或社区与业主签订代管协议，自聘保洁员、门卫等开展小区日常事务，进行自我管理、自我服务。 

　　感谢你们对我市建设工作的关心和支持，欢迎再提宝贵意见。 

　　联系人：马平飞（房产处） 

　　联系电话：13906788066    传真：2264886 

　　邮编：323000 

　　  丽水市住房和城乡建设局 

　　2020年9月28日 

　　主送：沈丽娟、金淑芳、李晓明、卢君红代表。                    

　　  抄送：市府办、市人大常委会代表与选举任免工委、市发改委、 

　　        莲都区人大常委会。                                

　　  丽水市住房和城乡建设局办公室                      2020年9月28日印发    

附件

丽建建〔2020〕26号.cebx